Avant de commencer la recherche d’une nouvelle habitation et vous perdre dans les diverses offres, vous devez vérifier si votre situation financière vous permet d’obtenir un prêt hypothécaire. À ce titre, une préapprobation hypothécaire est nécessaire pour fiabiliser votre démarche et acheter une propriété adaptée à votre budget.
Qu’est-ce qu’une préapprobation hypothécaire?
Une préapprobation hypothécaire signifie qu’un prêteur confirme par écrit que vous êtes admissible à contracter un prêt hypothécaire d’un montant et d’un taux d’intérêt donnés après avoir examiné vos renseignements financiers.
Toutefois, cet engagement ne garantit pas l’obtention de l’hypothèque, car les circonstances peuvent changer entre le moment de la préapprobation et celui de l’achat de la propriété. À l’issue de la préapprobation hypothécaire, les prêteurs hypothécaires vous informent sur trois éléments essentiels:
- Le montant maximal que vous pouvez payer pour une hypothèque;
- Le paiement mensuel correspondant à votre prêt;
- Le taux d’intérêt garanti pendant une durée de 60 à 180 jours.
Pourquoi avoir recours à une préapprobation hypothécaire?
Quelle est la différence entre une préapprobation, une préautorisation et une préqualification hypothécaire?
La préautorisation hypothécaire a les mêmes objectifs de la préapprobation sauf qu’elle certifie que l’institution financière s’engage à vous accorder le prêt.
La préqualification est une évaluation préliminaire de la situation financière du prêteur selon les renseignements qu’il fournit sans vérification du dossier de crédit. Ainsi, elle est moins fiable et moins précise que la préapprobation.
Où obtenir une préapprobation hypothécaire?
La préapprobation hypothécaire est proposée par les prêteurs et les courtiers hypothécaires:
Prêteurs hypothécaires
- Banques;
- Caisses populaires;
- Coopératives de crédit;
- Sociétés de prêts hypothécaires;
- Sociétés de fiducie;
- Sociétés de prêt;
- Compagnies d’assurance;
- Autres institutions financières.
Il est conseillé de contacter plusieurs prêteurs pour trouver celui qui répond à vos besoins.
Courtiers hypothécaires
Les courtiers hypothécaires jouent le rôle d’intermédiaire entre l’emprunteur et le créancier. Disposant d’un vaste réseau de prêteurs, ils vous proposent une large gamme de produits hypothécaires.
Comment fonctionne une préapprobation hypothécaire?
Un courtier hypothécaire ou un conseiller en prêt hypothécaire vous accompagne dans le processus de préapprobation:
- Il vous explique en quoi consiste le prêt hypothécaire (prix d’achat, mise de fonds, taux d’intérêt, etc.).
- Il vous propose différentes options (taux fixe ou taux variable, terme des intérêts, fréquence de versement, période d’amortissement, etc.) et vous choisissez ensemble celles qui vous conviennent le mieux.
- Il vous demande quelques renseignements financiers concernant votre emploi, votre revenu, votre mise de fonds, votre passif, etc.
- Il vous demande de fournir un rapport de solvabilité: votre cote de crédit, vos antécédents de paiements hypothécaires, vos remboursements de carte de crédit, etc.
- Le prêteur vérifie votre dossier de crédit auprès d’une agence d’évaluation du crédit, soit Equifax ou TransUnion.
- Le conseiller vous indique les documents que vous devez fournir pour compléter votre dossier.
Le prêt préapprouvé est obtenu sous réserve de votre solvabilité continue, pour une période de 60, 90 ou 120 jours, selon le prêteur.
Quel est le prêt hypothécaire maximum que je puisse me permettre?
Quels sont les avantages d’une préapprobation hypothécaire?
La préapprobation hypothécaire n’est pas obligatoire, mais elle vous offre plusieurs avantages pendant la démarche de l’achat d’une nouvelle propriété:
- Gain de temps
- Gain en crédibilité
- Garantie de taux d’intérêt
- Organiser votre budget
- Aucun engagement
Gain de temps
La préapprobation hypothécaire vous permet de cibler votre recherche et de consulter uniquement les offres qui correspondent à votre budget. Elle aide également le courtier immobilier à trouver les meilleures maisons situées dans votre fourchette de prix.
Gain en crédibilité
En disposant d’une préapprobation hypothécaire, vous gagnerez en crédibilité aux yeux des agents immobiliers et de tous les intervenants dans le processus d’achat. De plus, la préapprobation renforce votre pouvoir de négociation auprès des vendeurs, car elle prouve que vous êtes un client sérieux. C’est un avantage par rapport à vos concurrents notamment si le vendeur reçoit plusieurs offres.
Garantie de taux d’intérêt
La préapprobation hypothécaire vous protège contre la hausse des taux d’intérêt. Elle vous garantit un taux fixe avant période de 1 à 6 mois voire plus selon le prêteur. Vous pouvez donc mener votre recherche d’habitation tranquillement sans craindre une hausse des taux. Dans le cas contraire, si les taux hypothécaires du marché financier baissent, vous pouvez négocier un taux réduit ou chercher un autre prêteur.
Organiser votre budget
En connaissant le prêt hypothécaire maximal auquel vous avez droit, la mise de fonds exigée et les paiements mensuels, vous pouvez planifier votre stratégie financière de manière optimale.
Maximiser l’utilisation du régime d’accession de la propriété (RAP)
En versant votre mise de fonds dans un Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour la réutiliser au moins 90 jours plus tard, vous vous assurez que le taux d’intérêt préapprouvé demeure fixe pour une période donnée. La mise de fonds ne changera pas également et vous pourrez accéder à un crédit d’impôt pour votre cotisation à vos REER.
Aucun engagement
L’obtention d’une préapprobation hypothécaire est généralement gratuite et vous n’êtes pas obligé à accepter l’hypothèque au moment de l’achat de la propriété.
Obtenir le meilleur taux hypothécaire
Comment obtenir une préapprobation hypothécaire?
Vous devez soumettre une demande de préapprobation auprès d’un courtier hypothécaire ou d’un prêteur. L’institution financière vérifie votre admissibilité selon des renseignements financiers importants.
La cote de crédit
La cote de crédit est un score qui reflète votre santé financière et permet au créancier d’évaluer votre solvabilité.
- Cote de crédit entre 680 et 900: vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire avec un créancier de qualité «A’’, comme les banques à charte;
- Cote de crédit entre 600 et 680: d’autres détails sont pris en considération pour déterminer si vous avez droit à un prêt d’un créancier de qualité «A» ou «B»;
- Cote de crédit inférieur à 600: vous ne pouvez accéder qu’à un prêteur de qualité «B» et vous obtiendrez un taux hypothécaire élevé.
La mise de fonds
Au Canada, la mise de fonds minimale est de 5% du prix d’achat. Dans le cas échéant, vous devez souscrire une assurance hypothécaire. Plus votre mise de fonds est élevée, plus vous avez la chance de contracter un prêt hypothécaire avantageux.
Ratio d’endettement
Le ratio d’endettement détermine le paiement hypothécaire mensuel maximal que vous pouvez payer en respectant les autres obligations financières. Il prend en compte votre revenu mensuel ainsi que vos dépenses et vos dettes.
Documents complémentaires:
D’autres documents peuvent être requis par le courtier hypothécaire ou le prêteur, comme:
- Une preuve d’identité;
- Une preuve d’emploi;
- Une preuve de revenu;
- Les avis de cotisation de l’Agence du revenu du Canada des deux dernières années, si vous êtes un travailleur autonome;
- Une preuve que vous pouvez payer la mise de fonds et les frais de clôture;
- Des renseignements sur vos autres actifs;
- Vos paiements mensuels pour: soldes de vos cartes de crédit, pensions pour enfants ou pour conjoint, prêts automobiles, marge de crédit, etc.
Comment obtenir une pré-approbation pour un prêt hypothécaire
Conseils pratiques pour obtenir une préapprobation hypothécaire
Prévoir les frais supplémentaires
Vous ne devriez pas utiliser le montant maximal de l’hypothèque préautorisée. Par contre, vous devez cibler les propriétés dont les prix sont inférieurs au prêt maximal, car il y aura des frais supplémentaires tels que:
- Les frais de clôture;
- Les taxes foncières;
- Les frais de déménagement;
- Les coûts d’entretien courant;
- Des dépenses imprévues.
Protéger votre préapprobation hypothécaire
La décision du prêteur peut changer selon les circonstances de votre situation financière au moment de l’achat de la nouvelle propriété. C’est pourquoi vous devez protéger votre préapprobation en évitant:
- La demande de nouveaux prêts;
- La fermeture de comptes de crédits;
- Les grands achats.
Choisir une propriété admissible
Même si votre situation financière permet d’obtenir un prêt hypothécaire, le créancier peut annuler sa préapprobation si la maison choisie ne répond pas à ses critères. Par exemple, elle peut être une maison de patrimoine ou elle peut avoir de l’amiante ou de problèmes de câblages et de tuyauterie.
Services de courtier hypothécaire
La préapprobation hypothécaire est un processus essentiel pour entamer la procédure d’achat d’une nouvelle propriété en toute confiance et sécurité financière. Le courtier hypothécaire saura vous accompagner et vous représenter auprès des créanciers pour obtenir les meilleures conditions pour votre prêt hypothécaire.
Fort de son expertise, il vous aidera à:
- Évaluer votre situation financière;
- Améliorer votre cote de crédit;
- Effectuer un refinancement hypothécaire;
- Estimer la tendance des taux hypothécaires;
- Comparer les offres de plusieurs institutions financières;
- Accéder aux programmes fédéraux et provinciaux de financement;
- Etc.