L’achat d’une maison est l’une des décisions les plus importantes dans notre vie, car elle nécessite, dans la plupart de cas, l’obtention d’un prêt hypothécaire qui va influencer votre situation financière pendant plusieurs années.
Pour cette raison, il est indispensable de prendre en considération tous les facteurs du prêt hypothécaire: de la valeur de l’hypothèque au montant de la mise de fonds en passant par la période d’amortissement et le taux hypothécaire.
Vous devez, en plus, tenir compte de vos capacités de remboursement et vos finances personnelles afin de choisir le type d’hypothèque le plus approprié à votre situation. Découvrez dans la suite toutes les informations et les astuces qui vous aident à optimiser votre choix.
Un taux d’intérêt fixe, variable ou mixte?
Quelle que soit l’institution financière qui vous accorde le crédit hypothécaire, elle vous renseignera sur les différents types de taux d’intérêt. Chaque type a ses avantages et ses inconvénients. D’où l’importance de bien étudier votre situation financière actuelle et future pour choisir le taux d’intérêt qui vous correspond. Vous pouvez également demander l’assistance d’un courtier hypothécaire qui saura vous guider tout au long de la procédure de demande du prêt.
Taux d’intérêt fixe
Comme son nom l’indique, avec un taux fixe vous vous assurez de payer exactement le même taux pendant tout le terme de votre hypothèque. Ce choix s’avère avantageux si les prévisions du marché financier tendent vers une hausse importante du taux d’intérêt hypothécaire. Par contre, le taux d’intérêt fixe est plus élevé qu’un taux variable.
Taux d’intérêt variable
Les banques proposent périodiquement un taux d’intérêt préférentiel à leurs clients. Le calcul de ce taux d’intérêt prend en compte le taux directeur de la Banque du Canada. Il dépend aussi de l’historique financier du client et de son niveau de risque d’insolvabilité. La cote de crédit, les paiements de la carte de crédit et le remboursement des prêts antécédents sont considérés par les institutions financières avant de vous attribuer le taux d’intérêt variable.
Le taux variable peut augmenter comme il peut baisser selon les fluctuations du marché. Toutefois, il est possible de maintenir des paiements fixes malgré la variation du taux d’intérêt, c’est ce qu’on appelle un paiement fixe avec un taux variable. Certaines institutions financières proposent la transformation du taux variable à un taux fixe. Vous pouvez également négocier avec votre prêteur pour décrocher un taux inférieur.
Taux d’intérêt mixte
Un taux d’intérêt mixte, appelé aussi hybride ou combiné, offre des taux d’intérêt fixes et variables pour le même prêt hypothécaire. Une partie du prêt est basée sur un taux fixe et l’autre sur un taux variable. La partie fixe vous permet de vous protéger contre les hausses éventuelles et la partie variable vous permet de profiter de la baisse de taux si elle a lieu.
Les deux parties peuvent avoir des termes différents. Pour cela, il s’avère compliqué de transférer une hypothèque mixte à un autre prêteur. Le taux variable plafonné est un autre type de taux d’intérêt mixte. Il se comporte exactement comme un taux variable, mais avec des plafonds définis à l’avance.
Les paiements accélérés
Vous pouvez planifier vos paiements du prêt hypothécaire selon un calendrier personnalisé. Les paiements accélérés vous permettent de faire l’équivalent d’un paiement supplémentaire chaque année, ainsi d’économiser des milliers de dollars durant le terme de votre hypothèque.
Plus vous effectuez des versements fréquemment, moins vous paierez d’intérêt sur la durée de votre prêt hypothécaire (source):
- Fréquence mensuelle: 1 paiement par mois
- Fréquence bimensuelle: 2 paiements par mois (paiement mensuel ÷ 2)
- Fréquence aux deux semaines: 1 paiement toutes les 2 semaines (paiement mensuel x 12 ÷ 26)
- Fréquence hebdomadaire: 1 paiement par semaine (paiement mensuel x 12 ÷ 52)
- Fréquence accélérée aux deux semaines: 1 paiement toutes les 2 semaines (paiement mensuel ÷ 2)
- Fréquence hebdomadaire accélérée : 1 paiement par semaine (paiement mensuel ÷ 4)
Types de prêts hypothécaires
Les institutions financières mettent à la disposition des demandeurs plusieurs types de prêts hypothécaires. Il importe donc de connaître les spécificités de chaque type afin de contracter le prêt le plus adapté à vos capacités de remboursement.
Prêt hypothécaire ouvert ou fermé
Prêt hypothécaire ouvert
Une hypothèque ouverte vous permet de rembourser une partie ou la totalité de la dette à tout moment sans avoir à vous soucier des pénalités. En contrepartie de cette flexibilité de paiements, attendez-vous à payer un taux d’intérêt plus élevé que celui du prêt hypothécaire fermé.
Prêt hypothécaire fermé
Dans le cas de ce type d’hypothèque, le montant supplémentaire que vous pouvez payer chaque année est limité. Cette modalité est connue chez les prêteurs par un privilège de remboursement anticipé qui varie d’un fournisseur à un autre.
Prêt hypothécaire transférable
Si vous envisagez de vendre votre maison pour en acheter une autre, vous pouvez choisir l’hypothèque transférable qui vous permet de transférer le solde de votre hypothèque, son taux d’intérêt et ses modalités.
Si la nouvelle propriété coûte moins que le montant de votre hypothèque, vous pourriez payer une pénalité. Informez-vous auprès de votre prêteur sur la transférabilité de votre hypothèque et les restrictions qui en découlent.
Prêt hypothécaire pouvant être pris en charge
Un prêt hypothécaire pouvant être pris en charge implique que l’hypothèque et la propriété peuvent être prises par une autre personne sans modifier les modalités hypothécaires fixées initialement.
Le prêt hypothécaire pouvant être pris en charge constitue un bon choix si :
- Vous êtes acheteur et les taux d’intérêt ont augmenté depuis que vous avez obtenu votre première hypothèque.
- Vous êtes un vendeur et souhaitez déménager dans une maison moins chère, tout en évitant les frais de remboursement anticipé parce qu’il reste plusieurs années à votre terme actuel.
La prise en charge d’une hypothèque concerne la majorité des prêts hypothécaires à taux fixe. Ceux à taux variables et les marges de crédit hypothécaire ne sont pas éligibles à cette option. Des frais peuvent s’appliquer, selon le contrat hypothécaire, pour assurer le transfert de la prise en charge.
Prêt hypothécaire conventionnel ou subsidiaire
Prêt hypothécaire conventionnel
L’hypothèque conventionnelle est un prêt conventionné et enregistré uniquement selon le montant réel du prêt hypothécaire. Il ne garantit aucun autre crédit contracté auprès de votre prêteur comme la marge de crédit.
Prêt hypothécaire subsidiaire
En inscrivant une hypothèque subsidiaire pour un montant supérieur au coût total de l’hypothèque dont vous avez besoin, vous serez en mesure d’emprunter des fonds supplémentaires ultérieurement. Pour ce faire, le créancier enregistre votre maison avec un titre subsidiaire similaire à une marge de crédit hypothécaire.
Par exemple, si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire de 150 000 $ pour acheter une maison, le prêteur enregistrera 200 000 $ en prêt subsidiaire. Ce type de prêt vous permet d’éviter de payer des frais pour libérer votre hypothèque actuelle et en enregistrer une nouvelle.
Prêt hypothécaire inversé
C’est une hypothèque destinée aux aînés. Si vous êtes âgé de plus de 55 ans et possédez une maison utilisée comme résidence principale, le prêt hypothécaire inversé vous permet d’obtenir de l’argent en fonction de la valeur de votre maison sans devoir la vendre. Le montant maximal de l’emprunt dépend de l’âge, la valeur estimative de la propriété et les modalités du prêteur.
Le remboursement de la totalité du solde devient obligatoire dans les cas suivants :
- La vente de la maison
- Le déménagement
- Le décès du dernier emprunteur
- Le défaut de paiement (exploitation illégale du montant emprunté, détérioration intentionnelle de l’état de la maison, tout autre fait qui ne respecte pas les clauses du contrat de l’hypothèque inversé).
Prêt-relais hypothécaire
C’est une solution de financement temporaire conçue pour aider les propriétaires à combler la difficulté financière entre la vente de leur maison actuelle et l’achat d’une nouvelle. Le prêt-relais permet au propriétaire d’utiliser la valeur nette de sa maison actuelle pour financer la mise de fonds de sa nouvelle maison en attendant la vente de l’ancienne.
La condition principale pour bénéficier de ce prêt impose que la propriété doive avoir fait l’objet d’une promesse de vente ferme. Le prêt relais peut être utilisé aussi dans le cas où le propriétaire nécessite une somme d’argent pour rénover sa nouvelle résidence avant d’y emménager.
L’importance du courtier pour choisir le bon prêt hypothécaire
Considérations utiles reliées aux prêts immobiliers
Remise en argent
La remise en argent est une option facultative sur certaines hypothèques. Elle vous permet d’utiliser une partie du montant de votre prêt hypothécaire en argent dans les paiements de frais d’achat de la nouvelle maison tels que les frais juridiques. Généralement, ce montant ne peut pas être inclus dans la mise de fonds. En contrepartie, la demande de la remise en argent implique un taux d’intérêt plus élevé.
Assurance titre
Certains prêteurs peuvent exiger une assurance titre avant de vous accorder le prêt hypothécaire. L’objectif de cette assurance est de vous protéger ainsi que votre créancier contre toute fraude sur le titre (vente de la maison ou demande d’une nouvelle hypothèque). Vous pouvez consulter votre courtier hypothécaire pour obtenir une assurance titre.
Assurance hypothécaire
Au Canada, une assurance prêt hypothécaire est obligatoire pour les emprunteurs qui versent une mise de fonds de moins de 20 %. L’assurance hypothécaire vous permet de bénéficier d’une protection financière qui assure vos versements hypothécaires en cas d’invalidité ou règle totalement votre solde hypothécaire lors d’un décès prématuré ou d’une maladie grave.
Le coût de cette assurance peut s’élever jusqu’à 3,35 % de la valeur du prêt hypothécaire et il est généralement ajouté au capital emprunté. Les produits facultatifs d’assurance hypothécaire comprennent l’assurance vie, l’assurance maladie grave et l’assurance invalidité.
Programmes fédéraux pour le crédit immobilier
Régime d’accession à la propriété (RAP)
Ce régime vise à soutenir l’accession à la propriété en permettant à des contribuables de retirer des fonds temporairement de leur REER afin de financer l’acquisition d’une résidence. La somme retirée peut s’élever jusqu’à un montant de 35 000 $.
Les conditions d’admissibilité au RAP :
- L’achat de la première habitation
- L’intention d’occuper la nouvelle propriété comme la résidence principale
- L’obtention écrite pour l’acquisition ou la construction d’une habitation admissible
- Le solde RAP doit être nul le 1er janvier de l’année où vous envisager d’utiliser ce programme
Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP)
L’incitatif à l’achat d’une première propriété offre un montant de 5 ou 10 % du prix d’achat de l’habitation pour la mise de fonds. Une mise de fonds plus élevée réduit vos coûts liés au prêt hypothécaire, ce qui rend l’achat d’une propriété plus abordable.
L’incitatif devrait être payé après 25 ans ou lorsque vous vendez la propriété. Voici les conditions d’admissibilité à L’IAPP :
- Avoir la mise de fonds minimale requise (5%)
- Un revenu admissible qui ne dépasse pas 120 000 $
- L’emprunt total ne doit pas être supérieur à 4 fois le revenu admissible.
Quelles sont les pénalités pour mettre fin à une hypothèque?
Si vous décidez de résilier votre contrat hypothécaire en remboursant l’hypothèque avant terme, les institutions financières imposent des pénalités connues par le remboursement anticipé ou les indemnités. Ces pénalités peuvent atteindre plusieurs milliers de dollars.
Il existe deux formules principales pour calculer les pénalités. Prenons un exemple d’un montant restant de 80 000 $ et d’un contrat résilié un an avant sa fin.
- Le montant équivalent à trois mois d’intérêts : si le taux à 4% au moment de la rupture de contrat, la pénalité sera : (80 000 $ x 4%)/4 = 800 $
- Le différentiel de taux d’intérêt: la différence entre le taux qui était en vigueur à la signature du contrat et le taux qui s’applique au moment de vous libérer de l’hypothèque. Si le taux initial était de 6% et le taux désormais affiché pour un an est de 4 %, la pénalité s’élève à (80 000 $ x 2% x 1 an) = 1600 $.
Vous devez également rembourser en totalité ou en partie la remise en argent ou tout autre incitatif lié au contrat hypothécaire.
Comment choisir le type de prêt hypothécaire qui vous convient?
Il existe une multitude de produits pour les prêts hypothécaires. C’est pourquoi engager un courtier hypothécaire s’avère une étape incontournable afin de choisir le type de crédit le plus adapté à vos finances personnelles. Le courtier hypothécaire peut vous aider à :
- Évaluer votre situation financière actuelle et prévoir votre situation financière future
- Prévoir les fluctuations du marché financier et du marché immobilier
- Comparer les offres de plusieurs créanciers
- Négocier des taux d’intérêt plus bas
- Trouver des financements pour la mise de fonds
- Améliorer votre ratio d’endettement
- Étudier votre admissibilité aux programmes fédéraux, etc.