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Combien puis-je emprunter pour un prêt hypothécaire?

La valeur d’un prêt hypothécaire varie d’une personne à l’autre en fonction de différents facteurs. Connaître la valeur au préalable ainsi que les prérequis à remplir vous aidera à mieux vous organiser et structurer votre budget annuel. Suivez nos conseils pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire dans les meilleurs délais.

 

 Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt est la somme totale qu’un individu peut emprunter auprès d’une institution financière. Si vous êtes marié, vous aurez certainement une plus large marge quant à votre capacité d’emprunt puisque les deux revenus seront considérés

La capacité d’emprunt hypothécaire désigne la solvabilité de l’emprunteur. Cette information permet à la banque de déterminer si elle vous accordera un prêt ou non. 

 

 Quelles sont les conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire?

L’approbation de votre prêt hypothécaire repose sur 4 critères principaux: 

  • Vous devez avoir une mise de fonds suffisante 
  • Vous devez avoir une capacité de remboursement acceptable afin de démontrer que vous serez en mesure de respecter vos obligations et engagements financiers (votre ratio d’endettement ne doit pas dépasser 30% de votre revenu brut total) 
  • Vous devez avoir un bon dossier de crédit
  • Vous devez démontrer que la propriété est en bon état et qu’elle a une bonne valeur 

Les conditions d’utilisation du prêt hypothécaire 

Pendant les démarches pour l’obtention d’un prêt, on vous demandera pour quel projet celui-ci est destiné. Les réponses suivantes seront admises:

  • Le financement pour l’achat d’un autre bien immobilier, peu importe son état en tant que résidence principale ou secondaire, sur le territoire comme à l’étranger;
  • Le financement pour rénover un appartement où vivre ou un établissement commercial où exercer son activité. Ici, il est interdit d’employer les fonds pour quoi que ce soit d’autre. Les prêteurs vous demanderont des traces de vos paiements pour les prestations effectuées.
  • Si vous avez besoin de liquidités, il suffit de le formuler auprès de l’entreprise prêteuse. Vous pourrez en profiter sans que la banque vous pose des limites quant à leur utilisation.
  • Vous pouvez également rembourser vos autres crédits sur le bien immobilier en question et changer vos conditions de remboursement grâce au prêt hypothécaire.

Comment calculer sa capacité d’emprunt? 

Votre capacité d’emprunt dépend entre autres de la valeur du bien hypothéqué. Pour faire le calcul, les différents points suivants vont jouer un rôle déterminant:

  • Les frais de notaire
  • La valeur de votre mise de fonds
  • Les taxes foncières
  • L’impôt foncier
  • L’état et la catégorie du bien à mettre sous hypothèque
  • Le temps que vous mettrez à rembourser le prêt
  • Les données confidentielles de l’emprunteur (son statut marital, son état de santé, son âge et bien entendu son revenu mensuel)
  • Le taux de crédit
  • La capacité d’endettement

Vous pouvez avoir recours à une calculatrice hypothécaire afin de déterminer votre capacité d’emprunt. Plusieurs formules sont également à considérer :

  • Le calcul du reste à vivre : il correspond au revenu mensuel déduit des charges mensuelles ou au revenu annuel déduit des charges annuelles.
  • La capacité de remboursement mensuelle : il s’agit du reste à vivre multiplié par 0,33 (seuil du taux d’endettement).
  • La capacité d’emprunt : vous devez simplement multiplier la capacité de remboursement mensuelle par le nombre de mois sur lesquels s’étalera votre crédit. 
  • Le montant des versements mensuels : votre versement mensuel sera calculé en fonction de la valeur du prêt, de l’amortissement et du taux d’intérêt. 

 

Éléments à prendre en compte pour déterminer ce que vous pouvez vous permettre

Vous vous demandez combien vous pouvez emprunter? Plusieurs chiffres sont à considérer pour déterminer le montant de vos marges de crédit :

  • Vos rentrées d’argent figurent parmi les incontournables dans le calcul du prêt. Il peut s’agir d’une rémunération provenant d’une fonction administrative ou libérale, mais aussi de revenus résultant d’une activité commerciale.
  • Les analystes prennent également en compte les charges totales qui pèsent sur le demandeur afin de calculer sa capacité de remboursement. Elles comprennent les dépenses quotidiennes, les taxes, les assurances et les anciens crédits. En fonction de ces informations, ils déterminent la durée du prêt et le taux d’intérêt. Avec une échéance plus courte, vous bénéficiez d’un meilleur taux hypothécaire

 

Quelle est la différence entre une préqualification et une préautorisation hypothécaire ?

Lors de la demande d’un prêt hypothécaire, les établissements financiers utilisent différents jargons pour qualifier la situation du demandeur. Une préqualification est un document qui montre que vous vous lancez dans une demande officielle.

La préqualification hypothécaire

C’est le carnet de bords que vous présenterez aux institutions financières. Il facilite vos démarches et vous donne l’assurance de trouver un logement adapté à votre budget. En établissant le montant maximal que les banques pourraient vous prêter avec votre courtier hypothécaire, vous gagnez un temps précieux et économisez des frais inutiles.  

La préautorisation hypothécaire

La préqualification ne suffit pas pour obtenir un prêt. La préautorisation hypothécaire vous donnera plus d’assurance aux yeux des institutions et des vendeurs. Cette lettre écrite mentionne le prix d’achat maximal que vous êtes en mesure de payer. Pensez à la renouveler tous les 3 à 6 mois, période pendant laquelle elle reste valide. Elle inclut aussi les informations concernant votre emploi et votre situation financière.

À ce stade, vous permettez au prêteur d’avoir des informations reliées à :

  • vos actifs
  • vos passifs
  • votre cote de crédit : si vous avez toujours remboursé vos anciens crédits dans les délais et que vous n’avez pas dépassé vos limites de cartes de crédit, vous devriez obtenir une réponse favorable rapidement. 

En fonction de ces informations, le prêteur sera en mesure de terminer si vous êtes solvable ou non.

La différence entre les deux

Quelques avantages se rattachent à la préautorisation. À ce stade, la banque accepte et s’engage à financer votre prêt hypothécaire. Les prêteurs vous reconnaissent comme un candidat crédible et solvable. En plus de tout cela, votre taux d’intérêt, s’il est variable, est maintenu fixe pendant 3 mois et ne risque pas d’augmenter. C’est un avantage que vous n’obtenez pas avec la préqualification. 

 

Quel est le montant de l’hypothèque que je peux me permettre ?

La réponse dépend essentiellement de votre taux d’endettement. Si votre taux est supérieur à 30 et 32 %, les banques ne vous percevront pas comme solvable. Plus ce taux est bas, plus vous aurez de chance d’obtenir un prêt. 

Le montant des prêts hypothécaires appelé « ratio hypothécaire » accordé représente généralement entre 70 à 80 % de la valeur du bien immobilier. Il résulte de la division du prix du prêt demandé par l’estimation de ce dernier. Vous multipliez ensuite par 100.

Si vous avez déjà mis en gage votre bien immobilier et qu’il vous reste des comptes à rembourser, la banque prêteuse les soustrait de votre crédit. Pour un prêt hypothécaire de 200 000 $ avec 30 000 $ à rembourser sur l’ancienne hypothèque, elle vous accordera au maximum entre 110 000 et 130 000 $.

Il faut en outre retirer les frais administratifs du montant de votre prêt. Votre bien intégrera un fichier immobilier et vous devrez effectuer les comptes de cette opération. Rajoutez à cela les honoraires du notaire. En général, ces frais ne dépassent pas 1.5 % du montant total de votre emprunt.

 

Comment les prêteurs déterminent-ils le montant des prêts hypothécaires ?

Les apports personnels et les co-emprunteurs

Afin d’obtenir un prêt hypothécaire, pensez à injecter dans votre capacité de remboursement une somme prélevée sur vos économies ou votre héritage par exemple. La constitution d’une épargne logement joue en faveur de l’emprunteur au moment de sa demande. 

Vous pouvez aussi solliciter des donations auprès de vos proches. Les prêts hypothécaires familiaux sont aussi acceptés par les établissements financiers. Les entrepreneurs ont un avantage par rapport aux particuliers. Apporter des parts de leur société les rend solvables aux yeux des services bancaires.

Les aides financières

Les personnes bénéficiant d’une aide gouvernementale ont plus de chance d’obtenir un prêt auprès des services bancaires ou entreprises financières. On mentionne, ici, par exemple, la subvention de la société canadienne d’hypothèque ou SCHL.

Cette dernière peut octroyer des fonds jusqu’à 10 % de la valeur du bien immobilier à acheter, soit jusqu’à 4 fois le revenu admissible, si certaines conditions se réunissent :

  • Votre revenu doit se situer en dessous de 120 000 $.
  • Vous devez déposer une mise de fonds dont le prix est déterminé par la société. Celle-ci provient de vos économies ou d’une donation de la famille.

En vous rendant auprès de votre municipalité, vous pouvez vous renseigner sur les subventions, les aides et les programmes de financement mis à disposition des contribuables.

 Le taux d’endettement

L’approbation ou le refus de votre prêt hypothécaire dépend essentiellement de votre taux d’endettement. Pour calculer ce dernier, divisez le montant total de vos charges par vos revenus fixes nets. Multipliez ensuite ce résultat par 100. Le taux d’endettement maximum qui est généralement accepté est de 33 %.

 

Comment calculer une mise de fonds ?

La mise de fonds est une somme d’argent ou un autre bien immobilier que vous apportez comme assurance. Le montant de votre mise de fonds dépend du prix d’achat de la propriété que vous souhaitez acquérir. Cependant, si vous avez une mise de fonds inférieure à 20% vous devrez vous procurer une assurance prêt hypothécaire (source).

Montant de la mise de fond en fonction de la valeur du bien immobilier: 

  • 5% pour une propriété ayant une valeur inférieure à 500 000 $
  • Pour une maison ayant une valeur entre 500 000 $ à 999 999 $, vous devrez avoir une mise de fond de: 
    • 5% de la première tranche de 500 000 $
    • 10% de la deuxième tranche qui dépasse les 500 000 $
  • 20% pour une propriété ayant une valeur supérieure à 1 million de dollars ou plus

 

Vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire ? 

Plusieurs éléments influencent l’approbation d’un prêt hypothécaire. Faire appel à un courtier hypothécaire vous donne l’assurance d’optimiser votre taux hypothécaire et vos conditions de remboursement. Si vous souhaitez acheter la maison de vos rêves ou refinancer votre hypothèque, n’hésitez pas à contacter notre équipe. Nous vous accompagnons de A à Z dans votre demande de prêt hypothécaire. 

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Marc-Olivier Tanguay

Diplômé en administration des affaires de l’Université Laval, Marc-Olivier Tanguay possède plusieurs années d’expérience dans le domaine du courtage. C’est donc avec plaisir qu’il met son expertise à votre service pour vous aider à dénicher le meilleur taux hypothécaire possible.

Détenteur d’un permis de l’AMF en matière d’assurance de personnes, il est également en mesure de vous aider à dénicher la meilleure assurance-vie pour vous et vos proches. Dans sa vie personnelle, il se définit comme un véritable passionné de sport, notamment de hockey. Polyvalent et organisé, Marc-Olivier a aussi la chance d’être l’heureux papa d’une petite fille.

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