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Depuis des années, l’immobilier a vu un essor sans pareil et les prix ne font que gonfler, ce qui rend le rêve de devenir propriétaire d’une maison au Canada une réalité presque inaccessible. Néanmoins, si vous possédez un emploi stable et permanent et que vous êtes capable de payer votre loyer et vos cartes de crédit, qu’est-ce qui pourrait vous empêcher de payer un prêt hypothécaire ?

Pour contracter ce prêt, vous devez verser un montant minimum, la mise de fonds, qui est déduite du prix d’achat et l’hypothèque couvrira le reste du prix. Si vous vous retrouvez dans l’incapacité de préparer ce montant, nous vous proposons quelles alternatives qui vous permettront d’acheter une maison sans mise de fonds.

Quel est le pourcentage de mise de fond pour une maison ?

Le montant minimal à verser comme mise de fonds dépend du prix d’achat de la maison. Si elle est inférieure à 20% du prix d’achat, vous devrez obtenir une assurance prêt hypothécaire. Généralement, la mise de fonds est plus élevée pour les travailleurs autonomes ou les personnes qui possèdent une mauvaise cote de crédit.

Cette mise de fonds est versée à partir de vos finances et nécessite généralement de faire des économies au préalable pour éviter l’endettement. Le pourcentage de mise de fond pour une maison est de   5% si le prix d’achat est inférieur ou égal à 500 000 $.  Si le prix d’achat est supérieur à 500 000 $, vous versez 5% pour les premiers 500 000 $ et 10% pour la tranche restante.

Depuis 2012, le gouvernement du Canada exige une mise de fonds minimum pour pouvoir acquérir un prêt hypothécaire et le reste vous sera fourni par votre prêteur. Devenir propriétaire est alors devenu un réel défi. C’est pourquoi nous allons découvrir ensemble différentes façons de surmonter ces obstacles pour acheter une maison.

Conseils pour acheter une propriété sans mise de fonds

1. Le Régime d’accession à la propriété (RAP)

Le gouvernement fédéral a mis en place le programme de Régime d’accession à la propriété  qui permet d’utiliser une partie de l’argent que vous possédez sur votre compte Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour l’achat ou la construction d’une maison.

Si vous êtes admissible à ce programme, vous avez le droit de retirer jusqu’à 35 000 $, libre d’impôt, de votre compte REER et vous pourrez utiliser ce montant pour la mise de fonds ainsi que pour d’autres frais liés à l’achat d’une maison comme les frais de notaire, l’achat de meubles ou encore la taxe de mutation. Ce programme gouvernemental permet à un couple qui souhaite acheter une maison de rassembler un total de 70 000$.

Les conditions d’utilisation du REER

Pour pouvoir utiliser le REER comme source de financement de votre acquisition, vous devez avoir un emploi stable et permanent, mais aussi acheter pour la première fois ou bien avoir vendu votre propriété il y a plus de 4 ans. Cette somme d’argent doit être dans le compte REER au moins 90 jours avant son utilisation. Les deux premières années qui suivent cette acquisition sont libres de remboursement mais les montants que vous avez utilisés doivent être remboursés au bout de 15 ans à travers des versements annuels.

Contractez un prêt REER

Si vous n’avez pas d’argent sur votre REER, vous avez la possibilité d’obtenir un prêt REER à condition que ce soit votre premier achat ou que vous soyez des anciens propriétaires qui ont vendu depuis plus de 4 ans. Sachez que seules quelques institutions prêteuses vous permettent de retirer le REER avant de payer totalement le prêt. Si vous voulez que ce plan fonctionne, vous devez bien vous renseigner avant et choisir avec précaution.

De plus, cette alternative s’accompagne d’un risque de surendettement entre remboursement du prêt REER et du prêt hypothécaire ainsi que les autres dépenses qui accompagnent l’achat d’une maison. Le bon côté, c’est que la cotisation REER impacte votre salaire imposable et lors de votre déclaration d’impôts de l’année suivante, vous pourrez obtenir un remboursement d’impôts.

Incitatif à l’achat d’une première propriété

Grâce à un autre programme gouvernemental, vous pouvez recourir au prêt hypothécaire avec participation du gouvernement du Canada qui offre un financement sans intérêt pour l’achat de votre maison.  Le montant de l’incitatif peut vous aider à réduire les versements mensuels hypothécaire et vous pouvez bénéficier de :

  • 5 % du prix d’achat d’une propriété existante
  • 5 à 10 % du prix d’achat d’une maison neuve.

Ce montant est offert par le gouvernement du Canada et doit être remboursé après 25 ans ou au moment de la vente de la propriété.

2. Participez aux programmes municipaux

La plupart des villes bénéficient de programmes d’accès à la propriété qui servent à aider les habitants à acheter une maison dans le but d’attirer de nouveaux contribuables.

Vous pouvez y accéder sous diverses formes :

  • Crédit d’achat
  • Prêt sans intérêt
  • Remise sur les droits de mutation immobilière
  • Crédit de taxes foncières

Le programme Accès Famille au Québec

La ville de Québec a mis en place le programme Accès Famille qui donne un prêt sans intérêt ni versement équivalent à 5,5% qui permet aux familles admissibles de devenir propriétaires d’une construction neuve à un prix inférieur ou égal à 300 000 $. Pour y accéder, vous devez acheter une habitation qui est acceptée en vertu du programme Accès Famille et répondre à certaines autres conditions du programme.

3. Obtenez un prêt personnel ou utilisez votre marge de crédit

Pour préparer votre mise de fonds, vous pouvez recourir à un prêt personnel ou à une marge de crédit personnelle. Le prêt exige un remboursement régulier selon un échéancier bien précis tandis que la marge de crédit reste plus flexible et bénéficie généralement d’un taux d’intérêt moins élevé.

Lorsque vous présentez votre dossier, vous devez calculer à l’avance l’endettement relié à la marge de crédit et y ajouter vos passifs. Le ratio d’endettement d’achat de votre propriété ainsi que vos dettes personnelles doivent respecter les exigences de votre prêteur .

Un courtier hypothécaire peut vous aider dans les vérifications pré-hypothécaires pour être certain que votre prêteur accepte ce type de participation et pour vous orienter vers la solution qui vous offre le meilleur taux d’intérêt. De plus, il pourrait vous aider à bâtir votre dossier et vous aider à améliorer votre cote de crédit et élaborer votre budget pour être certain de prendre la meilleure décision.

4. Love Money

Il s’agit d’un don reçu d’un membre de votre famille ou d’un ami proche. C’est une source de mise de fonds admissible pour la majorité des prêteurs hypothécaires. Vous pouvez aussi recourir aux biens de vos proches pour utiliser leur hypothèque en tant que garantie collatérale pour obtenir votre mise de fonds. Ces solutions sont très faciles et toutes les deux admissibles mais rarement utilisées par peur d’obtenir un refus.

5. Si vous êtes déjà propriétaires, vous pouvez opter pour un refinancement de votre prêt hypothécaire

Pour les propriétaires qui souhaitent acheter une autre maison mais qui n’ont pas assez d’épargne pour une mise de fond, le refinancement de l’hypothèque peut s’avérer très utile. Cette solution vise à renégocier le prêt hypothécaire actuel dans le but de consolider vos dettes ou prendre en charge une partie de vos dépenses (achat d’un véhicule, travaux de rénovation, mise de fonds, etc.). Le refinancement peut vous aider à mieux gérer vos finances grâce à de nouvelles modalités pour votre prêt hypothécaire.

Il est nécessaire de consulter votre courtier hypothécaire pour savoir quelles sont les conditions pour un refinancement et quel montant vous pouvez utiliser. Cette solution vise donc à utiliser une de vos propriétés qui possède une solidité financière aux yeux de l’institution prêteuse et peut être utile si vous n’avez pas suffisamment d’argent.

Octroyer un prêt collatéral

Une autre alternative serait d’opter pour un prêt collatéral sur l’équité de votre maison et de l’utiliser comme mise de fonds.  Nous vous conseillons de bien calculer vos dépenses avant d’entamer cette procédure, car vous allez vous retrouver avec deux hypothèques, ce qui est difficile à gérer et vous risquez qu’on refuse votre pré-approbation hypothécaire ce qui pourrait faire tomber à l’eau votre projet.

Vous pouvez consulter nos courtiers pour être certain de prendre la bonne décision et surtout pour vous assurer d’avoir accès aux meilleurs taux hypothécaires.

6. Un plan d’épargne continu

Une stratégie d’épargne gagnante mise en place est la solution la plus sûre et la plus paisible pour acheter votre maison. Vous pouvez élaborer un plan avec l’aide de votre planificateur financier et utiliser le REER ou le CELI comme véhicule de placement. Il est important de prendre en considération dès le début votre capacité d’épargne mensuelle, le prix d’achat de la maison, le type de véhicule à choisir et la durée nécessaire pour récolter l’argent.

Besoin

Si vous avez besoin d’aide pour acheter la maison de vos rêves, Courtier hypothécaire Québec est à votre disposition et met toute son expérience à votre service afin de satisfaire vos besoins.  Vous pouvez contacter notre équipe qui se chargera d’analyser minutieusement votre situation financière et vous proposera des solutions sur mesure selon vos objectifs et votre mode de vie. Nos courtiers sauront négocier les meilleurs taux d’intérêts et les modalités pour garantir des dépenses qui s’adaptent à votre budget.

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