Obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire est l’une des étapes les plus cruciales dans le processus d’achat d’une propriété. Après avoir contacté un courtier immobilier, visité plusieurs maisons et déniché celle de vos rêves, c’est l’heure de conclure l’offre et de demander un prêt hypothécaire auprès de votre institution financière.
Afin de sauver du temps, éviter les mauvaises surprises et renforcer votre pouvoir de négociation, il est recommandé d’obtenir une préapprobation permettant de vous renseigner sur le montant que vous pouvez payer selon votre situation financière.
Dans cet article, nous vous invitons à découvrir ce qu’est la préapprobation hypothécaire, les facteurs décisifs dont dépend l’approbation du prêt et la démarche à suivre lors de votre demande.
Qu’est-ce qu’une pré-approbation hypothécaire?
Une pré-approbation hypothécaire est une procédure qui vous permet d’obtenir d’importants renseignements personnels relatifs à l’achat d’une nouvelle maison :
- connaître le montant maximum d’une hypothèque à laquelle vous pourriez être admissible
- estimer vos paiements hypothécaires
- garantir un taux d’intérêt pendant une durée de 60 à 130 jours, selon le prêteur
La demande de pré-approbation hypothécaire est gratuite, sans aucun engagement et souvent rapide. Elle vous permet aussi de vous protéger contre une éventuelle augmentation du taux d’intérêt hypothécaire et de vous bénéficier du taux minimal en cas de baisse.
Parmi les autres avantages de la pré-approbation hypothécaire, elle donne à votre agent immobilier un bon signe que vous êtes sérieux dans votre recherche. Ainsi, vous obtenez un service plus rapide et plus professionnel. Elle vous aide également à mieux gérer votre situation financière.
En plus, cette préqualification vous attribue un avantage important par rapport aux autres acheteurs. En effet, le vendeur sera plus rassuré de vos capacités financières si vous avez une pré-approbation hypothécaire. Cependant, la pré-approbation hypothécaire ne garantit pas forcément l’admission à une hypothèque.
Comment obtenir une pré-approbation pour un prêt hypothécaire?
Quels sont les principaux facteurs pris en compte par les prêteurs hypothécaires?
Les prêteurs tiennent compte de nombreux facteurs avant de décider d’accorder ou non un prêt hypothécaire. Une fois que vous savez ce qu’ils recherchent, vous pouvez augmenter vos chances d’être approuvé.
1. La cote de crédit
Votre pointage de crédit est déterminé en fonction de vos antécédents de paiement et de votre comportement d’emprunt. Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, la vérification de votre pointage de crédit est l’une des premières choses que les prêteurs vérifient. Plus votre pointage est élevé, plus il est probable que vous soyez approuvé pour un prêt hypothécaire et meilleur sera votre taux d’intérêt.
Avant de prendre rendez-vous avec un prêteur, c’est une bonne idée d’examiner votre dossier de crédit à l’avance. Vous pouvez obtenir des copies gratuites de votre dossier de crédit auprès des agences d’évaluation de crédit comme Transunion et Equifax.
Obtenir un prêt hypothécaire malgré un mauvais dossier de crédit
2. La mise de fonds
Lorsque vous essayez d’acheter une maison, plus vous mettez d’argent de côté pour votre mise de fonds et moins vous devrez emprunter. Faire un acompte important pourrait également améliorer vos chances d’obtenir l’approbation de votre prêt hypothécaire. Si vous disposez de suffisamment de fonds, vous pourriez être considéré comme un emprunteur à faible risque aux yeux de la banque ou autres institutions financières.
Cela protège le prêteur parce qu’il veut récupérer tous les fonds qu’il vous a prêtés en cas de non-paiement. Autrement dit, si vous empruntez 100 % de la valeur de la maison et que vous ne remboursez pas le prêt, le prêteur pourrait ne pas récupérer l’intégralité de son argent en raison des frais de vente de la maison et du risque de chute des prix immobiliers. Au Canada, la mise de fonds minimale requise est de 5% du prix d’achat de la maison.
3. La situation professionnelle
En plus d’examiner les antécédents de crédit et d’évaluer la capacité de verser un acompte, les banques et les prêteurs examinent souvent les antécédents professionnels des candidats.
Les prêteurs veulent toujours s’assurer que les emprunteurs peuvent se permettre d’effectuer des paiements hypothécaires réguliers. Vous devrez prouver que vous disposez de sources de revenus stables que vous soyez un salarié ou un travailleur autonome. Il est donc préférable d’éviter de quitter votre emploi ou de changer votre carrière avant de demander un prêt hypothécaire.
4. Le ratio dette-revenu
Les acheteurs de maison empruntent souvent des centaines de milliers de dollars lorsqu’ils contractent des prêts hypothécaires. Ainsi, les prêteurs voudront connaître vos dettes existantes et votre capacité à faire face à vos obligations de paiement.
Votre dette de prêt étudiant, votre dette de cartes de crédit et vos autres dettes seront prises en compte lorsque votre prêteur examinera votre ratio dette/revenu (la taille de vos paiements mensuels de dette par rapport à votre revenu mensuel brut).
Pour certaines banques, il ne faut pas que plus de 30 à 32 % de votre revenu annuel brut soit consacré aux dépenses hypothécaires : capital, intérêts, impôts fonciers, chauffage, etc. (source).
5. La valeur et l’état de la maison
Les prêteurs veulent vérifier que la maison que vous achetez est en bon état et vaut ce que vous payez. En règle générale, une inspection et une évaluation de la maison sont nécessaires pour s’assurer que le prêteur ne vous donne pas d’argent pour conclure une mauvaise transaction immobilière.
Si l’inspection de la maison révèle des problèmes majeurs, ceux-ci devront être résolus avant que le prêt ne puisse être conclu. La valeur estimative de la maison détermine combien le prêteur vous permettra d’emprunter.
Si une maison est évaluée à un prix inférieur à celui que vous lui avez offert, vous devez négocier le prix à la baisse ou vous retirer de la transaction, car il n’y a aucune raison de payer trop cher pour une propriété qui ne la vaut pas. Votre compromis d’achat devrait contenir une clause spécifiant que vous pouvez vous retirer de la transaction sans pénalité si vous ne pouvez pas obtenir de financement.
Quel est le processus de demande de prêt hypothécaire?
Il existe plusieurs étapes à suivre lors de la demande de prêt hypothécaire :
1. Sélectionner un prêteur potentiel
En vous adressant à un courtier hypothécaire, il prend en charge la recherche de la meilleure hypothèque selon vos besoins et vos capacités financières. L’agent hypothécaire vous informe sur toutes les exigences, les options et les détails proposés par les prêteurs.
2. Rencontre et communication d’informations
Afin de comprendre votre situation financière, vos objectifs et le type de prêt hypothécaire, votre courtier vous demande un ensemble de renseignements accompagnés par certains documents justificatifs :
- vos actifs
- vos sources de revenus ou vos ressources financières y compris votre emploi
- vos besoins et objectifs en matière de prêt hypothécaire
- vos connaissances sur les prêts hypothécaires
- vos préférences relativement au montant, au taux, à la durée, à l’amortissement et aux conditions
- votre tolérance au risque
- les autres parties à la transaction
- votre cote de solvabilité, si vous la connaissez
- votre niveau d’endettement ou votre passif
- le montant de mise de fonds que vous avez épargné
- la preuve que vous avez les fonds pour payer les frais de clôture
3. Analyse du ratio d’endettement et inspection de la propriété
Comme mentionné ci-avant, le prêteur ou le courtier hypothécaire doit s’assurer que vous disposez des moyens financiers pour rembourser votre hypothèque, et ce en examinant vos dettes par rapport à votre revenu brut. Le prêteur peut également évaluer l’état de la propriété pour vérifier sa valeur réelle. Il pourrait voir la propriété en ligne avec vous, lire la description de la propriété sur MLS ou sur un site de vente.
4. Remplissage de la demande
Si vous avez engagé un courtier hypothécaire pour communiquer avec le prêteur, il remplit la demande du prêt en se basant sur les renseignements que vous avez fournis. Assurez-vous de bien lire le formulaire avant de signer et de demander des clarifications auprès de votre courtier si vous avez des questions ou des doutes.
Faire une demande de prêt hypothécaire
Quoi faire si votre demande de prêt hypothécaire est refusée?
Même si vous avez obtenu une préapprobation, votre application pour un prêt hypothécaire pourrait être refusée. Parmi les motifs, on peut citer la non-conformité de la propriété à certaines normes exigées par le prêteur ou d’autres raisons relatives à votre situation financière.
Dans ce cas, plusieurs alternatives vous sont offertes :
- Demander une hypothèque inférieure
- Proposer un taux hypothécaire plus élevé
- Verser une mise de fonds plus importante
- Être endossé par un parent ou un ami (cosignataire)
- Chercher un prêt hypothécaire alternatif avec une compagnie de fiducie ou une coopérative de crédit
Comment trouver un meilleur prêt hypothécaire?
Comme vous pouvez l’imaginer, la procédure de demande de prêt hypothécaire n’est pas aussi simple et s’avère parfois fastidieuse. D’où, l’importance d’avoir recours à un courtier hypothécaire disposant du savoir-faire nécessaire et des aptitudes commerciales pour dénicher la meilleure offre, et ce grâce à de multiples services sur-mesure tout au long du processus:
- Étude approfondie de votre dossier afin de dénicher le produit qui vous convient le mieux
- Préparation des documents nécessaires
- Comparaison des offres des institutions financières
- Négociation avec un réseau élargi de prêteurs clients
- Solutions de financement, de refinancement et de renouvellement hypothécaires
Si vous souhaitez acquérir un prêt hypothécaire de manière simple et rapide, n’hésitez pas à contacter un courtier hypothécaire!