L’hypothèque est un terme qui revient très souvent lorsque vient le moment de penser à acheter un logement comme une maison ou un condominium. De nombreuses définitions et concepts découlent de ce terme. Par exemple, le créancier, la personne (ou institution) qui prête l’argent de l’hypothèque, peut faire exercice d’un droit hypothécaire et préparer une action en recouvrement si le prêt n’est pas remboursé par le débiteur, la personne (morale ou physique) qui doit rembourser le prêt.
Qu’est-ce qu’une hypothèque?
Une hypothèque est un acte notarié qui confirme qu’un débiteur doit remettre un bien à son créancier s’il y a défaut de paiement. C’est une forme de garantie pour les banques et institutions financières qui accordent des crédits immobiliers.
Si le débiteur ne s’acquitte pas de son obligation, le créancier est en mesure d’utiliser ses droits en vertu de l’hypothèque afin de compenser le fait que l’obligation du débiteur n’a pas été remplie. Un prêt dont le remboursement est garanti par une hypothèque est appelé un prêt hypothécaire.
Comment fonctionne une hypothèque?
Une hypothèque est avant tout un prêt utilisé pour acheter un bien (souvent un logement). Ce dernier comprend généralement des taux d’intérêt qui servent à financer le prêt et à payer le créancier. Le taux d’intérêt dépend de trois facteurs :
- Le montant que vous choisissez d’emprunter (capital)
- Le taux d’intérêt du prêt
- Le temps dont vous aurez besoin pour rembourser le prêt (période d’amortissement)
Il y a souvent des conditions à respecter afin d’obtenir un prêt hypothécaire telles que la mise de fond. Plus votre mise de fonds est élevée, plus le montant de votre hypothèque sera réduit de même que les intérêts que vous allez devoir payer. L’idéal est de verser une mise de fonds qui équivaut à au moins 20% du prix du bien que vous voulez acheter.
Si vous n’avez pas les moyens de verser une mise de fonds de 20%, les intérêts seront plus élevés et vous devrez obligatoirement souscrire à une assurance hypothécaire puisque vous représentez un risque plus élevé aux yeux des prêteurs. Par ailleurs, pour obtenir un prêt hypothécaire, il convient d’avoir une bonne cote de crédit. Le score de crédit ou la cote de crédit est un nombre entre 300 (le pire) à 900 (le meilleur) qui permet aux prêteurs d’analyser vos habitudes financières et d’évaluer le risque que vous représentez.
Voici un bref aperçu des différents niveaux de cote de crédit :
- Excellent crédit : 720 et plus
- Bon crédit : 660 à 719
- Crédit correct : 620 à 659
- Mauvais crédit : 619 et moins
Qui est le créancier hypothécaire ?
Le créancier d’une hypothèque est la plupart du temps une banque. En fait, il s’agit de l’institution financière, ou de la personne auprès de qui vous avez contracté un prêt hypothécaire. Dans ce cas de figure, vous êtes le débiteur, c’est-à-dire que vous êtes la personne qui doit de l’argent au créancier.
Le créancier peut prendre d’autres noms : tiers détenteur dans le cas de procédures de saisie immobilière ou bien tiers acquéreur lorsque c’est le créancier lui-même qui prend possession des biens personnels du débiteur. De plus, quand il y a plusieurs créanciers, on parle de classes de créanciers afin de les différencier notamment en ce qui concerne leur droit à l’hypothèque.
Pourquoi acheter au lieu de louer?
Quels sont les droits du créancier hypothécaire?
En cas de défaut du débiteur, un créancier hypothécaire peut, dans certains cas de figure, faire valoir sa garantie et a un droit de recouvrement. Il dispose de certains choix de recours prévus par le Code civil du Québec:
- La prise de possession pour fin d’administration
- La prise en paiement
- La vente sous contrôle de justice
1. La prise de possession pour fin d’administration
La prise de possession pour fin d’administration concerne avant tout les entreprises. Elle vise à « prendre temporairement possession des biens hypothéqués et les administrer ou en déléguer généralement l’administration à un tiers » comme indiqué dans l’article 2773 du Code civil du Québec. Le créancier peut donc exercer son droit en vertu du Code civil du Québec.
Cette prise de possession prend fin lorsque le créancier hypothécaire est remboursé et satisfait de sa créance. En pratique moins fréquent, ce recours est seulement utilisé ors de circonstances très particulières.
2. La prise en paiement
La prise en paiement permet au créancier hypothécaire de faire valoir son droit en prenant possession du bien hypothéqué en guise de paiement de créance.
La prise en paiement a les effets suivants :
- Le créancier qui prend le bien en paiement en devient propriétaire lorsque le préavis d’exercice est inscrit;
- À compter du moment où le créancier devient effectivement propriétaire du bien, les hypothèques publiées avant l’inscription de sa propre hypothèque restent, mais n’ont pas d’obligations sur celles publiées après son hypothèque;
- La prise en paiement éteint l’obligation. Cela signifie qu’au moment où le créancier devient propriétaire du bien hypothéqué, sa créance s’éteint.
3. La vente sous contrôle de justice
La vente sous contrôle de justice procède avant tout sur ordonnance du tribunal. En effet, c’est sous injonction du tribunal que le créancier peut faire valoir ses droits et déterminer ce qui suit :
- Qui procédera à la vente;
- Conditions et charges de la vente;
- Si la vente peut être faite de gré à gré, ou bien par appel d’offres ou encore aux enchères ;
- Le prix de vente, si cela est jugé opportun et après s’être renseigné sur la valeur du bien.
C’est un peu plus complexe lorsqu’on ajoute la présence d’un preneur à bail ou locataire dans l’équation. La personne qui procède à la vente doit être totalement indépendante des intéressés et des parties en présence et doit posséder les compétences nécessaires pour s’en occuper. En pratique, il arrive qu’un huissier s’occupe de ce type de vente.
La vente sous contrôle de justice purge tous les droits réels (hypothèques, etc.), exceptés, et d’après le Code de procédure civile :
- Les servitudes;
- Le droit d’emphytéose, les droits nécessaires à l’exercice de la propriété superficiaire et les substitutions non ouvertes, sauf dans le cas où il apparaît au dossier du tribunal qu’il existe une créance antérieure ou préférable;
- La charge administrative qui grève un immeuble d’habitation à loyer modique (source).
Par ailleurs, si on dénombre plusieurs créanciers hypothécaires au moment de la vente, leur hypothèque s’éteint. Cependant, ces derniers peuvent faire valoir leurs droits lors du partage des sommes résultant de la vente. Le créancier qui n’est pas payé en entier suivant la vente du bien a une créance non garantie pour le reste.
Pourquoi faire affaire avec un courtier hypothécaire?
Faire affaire avec un courtier hypothécaire pour acheter une propriété ou pour refinancer ou renouveler une hypothèque s’avère très avantageux, et ce, que ce soit votre première ou votre dixième propriété.
De nombreux avantages
Le courtier en hypothèque travaille pour vous, dans votre intérêt. Contrairement aux banques, qui ne désirent que vous vendre leurs produits, le courtier magasine et compare les offres de différents fournisseurs, de manière à vous offrir celle qui convient le mieux à vos besoins et à votre situation financière.
Meilleurs taux d’intérêt
Le courtier hypothécaire vous propose les meilleurs taux d’intérêt et conditions du marché, et ce, peu importe l’institution financière avec laquelle il transige. Puisqu’il travaille pour vous, son rôle est de comparer et de négocier les différents taux, de manière à vous offrir la solution la plus avantageuse sur le marché.
