Lors d’un refinancement hypothécaire, la valeur de votre maison joue un rôle important dans le montant que vous pourriez emprunter. Elle permet notamment de déterminer l’équité accumulée dans votre propriété et la somme que vous pourriez utiliser pour financer un projet, regrouper vos dettes ou répondre à un besoin financier. Mais comment cette valeur est-elle établie par le prêteur?
La valeur de votre propriété permet au prêteur d’évaluer le montant de financement qu’il peut vous accorder en fonction de la garantie immobilière disponible. Pour déterminer l’équité dont vous disposez, il faut soustraire le solde de votre prêt hypothécaire actuel de la valeur estimée de votre maison.
Par exemple, pour une propriété évaluée à 450 000 $ avec un solde hypothécaire de 250 000 $, le calcul donne une équité de 200 000 $. Toutefois, seule une partie de cette équité peut être utilisée dans le cadre d’un refinancement hypothécaire. Le montant accessible dépend notamment des règles de financement, de votre capacité de remboursement et des critères du prêteur. La règle du 80 %, expliquée plus loin dans cet article, permet de mieux comprendre les limites du montant pouvant être emprunté. Toutefois, cela ne signifie pas que vous pouvez emprunter la totalité de cette somme. Le montant accessible dépend notamment des règles de financement, de votre capacité de remboursement et des critères du prêteur.
La valeur utilisée pour un refinancement n’est pas nécessairement celle que vous estimez vous-même ou celle qui apparaît sur votre compte de taxes municipales. Le prêteur peut demander une évaluation afin d’établir la valeur marchande actuelle de la propriété.
L’évaluation immobilière
Selon votre dossier et les exigences du prêteur, l’évaluation peut prendre différentes formes :
Le prêteur détermine la méthode appropriée en fonction de ses politiques, du type de propriété et du niveau de risque associé au financement demandé.
Les ventes de propriétés comparables
Pour estimer la valeur marchande, l’évaluateur ou l’outil d’évaluation peut tenir compte des ventes récentes de propriétés comparables dans le même secteur.
Plusieurs éléments peuvent être analysés, notamment :
Le prix demandé pour une maison similaire ne suffit pas à établir sa valeur. Les prix de vente réellement obtenus et les caractéristiques propres à chaque propriété peuvent avoir davantage de poids dans l’analyse.
La valeur inscrite au rôle d’évaluation municipal sert principalement à des fins de taxation. Elle peut différer de la valeur marchande actuelle de votre propriété, puisque les méthodes et les dates de référence ne sont pas nécessairement les mêmes.
Une maison dont la valeur municipale est de 350 000 $ pourrait donc avoir une valeur marchande supérieure ou inférieure. Le prêteur peut utiliser d’autres données ou exiger une évaluation pour déterminer la valeur applicable au refinancement.
Il est ainsi préférable de ne pas calculer le montant que vous pourriez emprunter uniquement à partir de votre évaluation municipale.
Même si vous avez effectué des rénovations ou si le marché immobilier a progressé dans votre secteur, la valeur retenue par le prêteur dépend de l’ensemble des données disponibles.
Des améliorations à la cuisine, à la salle de bain ou à l’enveloppe du bâtiment peuvent contribuer à la valeur de votre maison. Leur effet varie toutefois selon la qualité des travaux, les caractéristiques de la propriété et les attentes du marché.
À l’inverse, des réparations importantes à effectuer, un entretien insuffisant ou des caractéristiques moins recherchées peuvent limiter la valeur estimée.
Les conditions du marché immobilier local entrent également en jeu. Une hausse des prix dans votre quartier peut faire augmenter la valeur de votre propriété, tandis qu’un ralentissement du marché peut produire l’effet inverse.
Une fois la valeur de la propriété établie, le prêteur peut calculer le financement maximal qu’il serait prêt à accorder selon ses critères.
Au Canada, le refinancement hypothécaire conventionnel permet généralement d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété, sous réserve des conditions applicables et de l’approbation du dossier.
Prenons l’exemple d’une maison évaluée à 450 000 $ :
Ce calcul est illustratif. Le montant réellement accessible peut être inférieur, notamment en raison des autres dettes garanties par la propriété, des frais de refinancement ou de la capacité de remboursement de l’emprunteur.
La valeur de la maison ne constitue donc qu’un des éléments de l’analyse. Le prêteur examine également les revenus, les obligations financières, le dossier de crédit et les critères d’admissibilité applicables.
Si l’évaluation est plus basse que prévu, le montant que vous pourriez emprunter risque d’être réduit. Vous pouvez demander des précisions sur la méthode utilisée et vérifier si certaines informations importantes ont été omises, comme des rénovations récentes ou des caractéristiques particulières de la propriété.
Selon les circonstances, le prêteur peut accepter une révision ou une autre évaluation, mais rien ne garantit que la valeur sera modifiée.
Il peut également être pertinent de revoir le montant demandé, de comparer les options de financement disponibles ou d’attendre que votre situation financière ou la valeur de votre propriété évolue.
La valeur de votre maison permet d’estimer l’équité disponible, mais elle ne détermine pas à elle seule les conditions d’un refinancement hypothécaire. Le montant accessible dépend aussi de votre situation financière et des critères du prêteur.
Avant d’entreprendre des démarches, un courtier hypothécaire peut vous aider à comprendre les options possibles, à évaluer votre capacité d’emprunt et à déterminer si un refinancement correspond à vos objectifs.
Communiquez avec GMOT pour discuter de votre situation et des solutions envisageables.
