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Comment avoir une hypothèque avec un mauvais crédit?

Si vous envisagez d’acheter une nouvelle maison, vous devez commencer par examiner votre dossier de crédit, car il a un impact direct sur votre demande de prêt hypothécaire. Les institutions financières traditionnelles sont de plus en plus exigeantes et pourraient refuser votre demande si vous êtes considéré comme un emprunteur à risque. Heureusement, il existe des solutions pour améliorer votre situation financière et obtenir un prêt hypothécaire avec un mauvais crédit.

 

Qu’est-ce qu’un pointage de crédit?

Un pointage de crédit est un score de 300 à 900 qui évalue les renseignements financiers inclus dans un dossier de crédit. Ce score de crédit aide les prêteurs à prendre une décision éclairée sur l’approbation du crédit. Ils peuvent également l’utiliser pour déterminer le produit hypothécaire qui vous convient en termes de taux d’intérêt et de limite de crédit. Plus le pointage est élevé, plus vous avez de chances d’obtenir un prêt hypothécaire avantageux.

Le calcul du pointage de crédit se base sur de nombreux facteurs qui reflètent votre comportement de crédit:

  • Les remboursements effectués de vos prêts et de vos soldes de carte de crédit;
  • Le montant total à payer dans vos comptes de crédit;
  • L’ancienneté de vos comptes;
  • Les différents types de crédit que vous utilisez;
  • Le montant de crédit que vous utilisez par rapport au montant de crédit dont vous bénéficiez;
  • La fréquence des demandes de crédit et la date de la dernière demande.

Bien que l’objectif principal du pointage de crédit soit universel, chaque institution financière peut avoir ses propres critères d’évaluation.

 

Fourchettes des cotes de crédit au Canada

Les fourchettes des cotes de crédit, selon la société de l’évaluation de la cote de crédit Equifax, sont comme suit:

  • ​​Cote de crédit supérieure à 800: très bonne;
  • Cote de crédit entre 720 et 799: bonne;
  • Cote de crédit entre 670 et 739: passable;
  • Cote de crédit entre 580 et 669: mauvaise;
  • Cote de crédit inférieure à 580: très mauvaise.

 

Qu’est-ce qui est considéré comme un mauvais crédit au Canada?

Les personnes ayant une cote de crédit entre 560 et 659 sont considérées à risque. Même si le prêt est approuvé, il sera à un taux d’intérêt élevé. Si la cote de crédit est inférieure à 560, il sera pratiquement impossible d’obtenir une hypothèque conventionnelle, car il s’agit d’un emprunteur à risque très élevé.

 

Qui est admissible aux prêts hypothécaires pour mauvais crédit?

Les prêteurs hypothécaires avec mauvais crédit examinent certains critères d’admissibilité avant d’approuver la demande du prêt.

Rapport de crédit et mise de fonds

Bien que votre pointage de crédit soit inférieur à 600, vous pouvez être admissible à un prêt hypothécaire pour mauvais crédit si vous avez une mise de fonds supérieure à 20% de la valeur de la propriété. Si vous avez une mise de fonds moins importante, votre prêt ne sera probablement pas approuvé.

Si vous avez un meilleur score de crédit et une mise de fonds au-delà de 20%, vous pouvez accéder à des produits hypothécaires plus compétitifs en vous adressant à des prêteurs de type A (prêteurs conventionnels). Les prêteurs pour mauvais crédit vérifient également votre historique de crédit et comment vous avez géré vos crédits dans le passé (paiements mensuels à temps, paiements manqués, paiements en retard, etc.).

Historique de revenus et d’emploi

L’historique des revenus et la stabilité d’emploi sont des facteurs déterminants aux yeux des prêteurs. Ils veulent s’assurer que vous avez les moyens financiers suffisants pour rembourser le prêt à temps. Si votre revenu est vérifiable à l’aide des avis de cotisation de l’Agence du revenu du Canada (ARC), vous pouvez contracter un prêt hypothécaire avec un bon taux d’intérêt. Si votre revenu est non vérifiable, tel est le cas chez les travailleurs autonomes et à commission, les prêteurs devront évaluer votre revenu annuel moyen avant de prendre une décision.

Historique de la dette par rapport au revenu

Le prêt hypothécaire crée un lourd impact sur la situation financière de l’emprunteur. C’est pourquoi les prêteurs potentiels vérifient votre situation d’endettement. Si une grande partie de votre revenu est consacrée au remboursement de dettes, cela signifie que vous avez moins d’argent pour payer l’hypothèque.

Certains prêteurs exigent un ratio d’endettement de 36% ou moins, d’autres peuvent tolérer des ratios jusqu’à 43%. Autrement dit, les soldes de carte de crédit impayées, les paiements de prêt automobile ou toute autre dette à taux élevé peuvent réduire vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire.

Valeur de la propriété

L’évaluation de la propriété est importante pour les emprunteurs ayant un mauvais crédit. Ceci rassure le prêteur que la valeur de la propriété est égale à la valeur du prêt puisqu’il pourra récupérer l’intégralité de son argent en cas de défaut de paiement.

 

Comment améliorer votre pointage de crédit?

Payer les crédits en intégralité avant la date limite

Essayez de payer chaque carte de crédit dans sa totalité avant la date limite. Le paiement à temps vous évite les frais liés à des taux d’intérêt plus élevés.

Garder un solde de crédit inférieur à 30%

Maintenir un solde de crédit en dessous de 30% contribue à une amélioration de la cote de crédit de 100 points. Ceci ne laisse pas les prêteurs penser que vous avez besoin de financement supplémentaire pour couvrir vos besoins ou que vous êtes dans une situation financière précaire.

Ne pas dépasser 50% de la limite du solde de carte de crédit

Garder un solde de carte de crédit qui ne dépasse pas 50% de la limite est un bon indicateur pour améliorer votre pointage de crédit.

Ne pas fermer les comptes inutilisés

Gardez vos comptes de crédit et de marge de crédit ouverts pour avoir un long historique de crédit. Ceci offre aux prêteurs une vision plus étendue de votre stabilité financière et de vos antécédents de crédit.

Augmenter la limite du crédit

La limite de votre carte de crédit désigne le montant maximal que vous pouvez utiliser avec votre carte de crédit. Vous pouvez faire une demande auprès de votre banque pour augmenter la limite et maintenir un solde inférieur à 50%. Toutefois, vous devez faire attention de ne pas dépasser votre capacité de remboursement.

Éviter de faire trop de demandes d’emprunts

S’engager à plusieurs emprunts ou avoir plusieurs cartes de crédit peut conduire à une situation de surendettement qui affecte négativement votre cote de crédit. Si vous faites plusieurs demandes de prêt hypothécaire, essayez de les effectuer dans la même semaine pour qu’elles soient considérées comme une seule demande.

Vérifier régulièrement le dossier de crédit

Vérifier le dossier de crédit au moins une fois par an vous permet de vous assurer qu’il n’y a aucune erreur commise. Pour ce faire, vous devez remplir un formulaire en ligne sur Equifax ou TansUnion Canada.

Comment avoir une bonne cote de crédit?

 

Comment votre pointage de crédit affecte votre prêt hypothécaire?

Le pointage de crédit reflète votre situation financière ainsi que votre solvabilité. Plus votre pointage est élevé, plus vous êtes éligible à obtenir un prêt hypothécaire avec de bonnes conditions. Cependant, un mauvais pointage peut être un signe de paiement de factures en retard, d’accumulation de dettes et voire d’un recours à la faillite.

Pour cela, les prêteurs hypothécaires seront plus réticents à vous accorder un prêt. Même si vous pouvez l’obtenir, le taux d’intérêt sera trop élevé et d’autres frais supplémentaires seront appliqués.

 

Comment obtenir un prêt hypothécaire avec un mauvais crédit au Canada?

Avoir un revenu stable

Que vous soyez indépendant ou salarié, avoir un revenu stable qui peut être confirmé par l’ARC vous aide à obtenir un prêt hypothécaire bien que votre score de crédit soit faible.

Amasser une mise de fonds plus importante

Si votre cote de crédit n’est pas bonne, vous pouvez compenser cette faiblesse par une mise de fonds plus importante. Verser une mise de fonds de 20% de la valeur de la propriété rend les prêteurs plus susceptibles d’octroyer un prêt malgré un mauvais dossier de crédit.

Améliorer votre cote de crédit

Essayez d’améliorer la cote de crédit autant que possible avant de demander un prêt hypothécaire. Pensez à payer les factures à temps et à réduire le ratio dettes/revenu. Chaque transaction aura une incidence sur la décision des prêteurs.

Trouver un cosignataire ou un garant

Un cosignataire ou un garant peut être une solution pour obtenir un prêt hypothécaire avec un taux d’intérêt plus bas. En signant les documents relatifs au prêt, le cosignataire sera responsable des paiements hypothécaires et il sera copropriétaire de la maison. Le garant garantit les paiements hypothécaires, mais sans devenir propriétaire du bien.

Se tourner vers un prêteur privé

Si votre dossier de crédit ne permet pas d’obtenir une hypothèque auprès d’un prêteur traditionnel, vous pouvez avoir recours à un prêteur privé. Il est moins exigeant et plus flexible, mais le coût du prêt sera plus élevé.

Comment trouver un prêteur privé?

 

Pourquoi faire appel à un prêteur privé lorsque l’on a un mauvais dossier de crédit?

Les prêteurs hypothécaires privés offrent plusieurs avantages par rapport aux institutions financières traditionnelles, surtout si vous avez un mauvais dossier de crédit:

  • Plusieurs prêteurs privés acceptent des emprunteurs avec un mauvais crédit. Ils s’intéressent à la santé financière globale et à la stabilité des revenus plutôt qu’à la cote de crédit.
  • L’approbation du prêt et le financement sont rapides et la demande peut s’effectuer en ligne.
  • Les prêteurs privés ne sont pas soumis à des règles strictes. Ils peuvent vous offrir une formule qui s’adapte à votre situation financière.

Cependant, les taux d’intérêt proposés par les prêteurs à risque sont élevés et les termes des prêts accordés sont généralement à court terme.

Est-il risqué de contracter un prêt hypothécaire privé?

 

Services de prêt hypothécaire privé

Obtenir un prêt hypothécaire privé est une alternative de plus en plus fréquente au Canada. Toutefois, il est important de faire affaire avec un courtier hypothécaire pour décrocher un prêt avec un taux d’intérêt avantageux et un remboursement flexible. Grâce à son expertise dans le marché financier, le courtier hypothécaire vous permet de comparer plusieurs produits hypothécaires en partageant des conseils personnalisés pour améliorer votre situation financière.

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Marc-Olivier Tanguay

Diplômé en administration des affaires de l’Université Laval, Marc-Olivier Tanguay possède plusieurs années d’expérience dans le domaine du courtage. C’est donc avec plaisir qu’il met son expertise à votre service pour vous aider à dénicher le meilleur taux hypothécaire possible.

Détenteur d’un permis de l’AMF en matière d’assurance de personnes, il est également en mesure de vous aider à dénicher la meilleure assurance-vie pour vous et vos proches. Dans sa vie personnelle, il se définit comme un véritable passionné de sport, notamment de hockey. Polyvalent et organisé, Marc-Olivier a aussi la chance d’être l’heureux papa d’une petite fille.