Que ce soit pour acheter une maison ou pour effectuer des rénovations, de plus en plus de Canadiens s’orientent vers le financement hypothécaire privé. Ceci s’explique par la difficulté accrue pour obtenir un prêt hypothécaire traditionnel après l’entrée en vigueur de nouvelles règles rigoureuses. La Banque du Canada a souligné que de nombreux ménages avaient contracté des prêts hypothécaires plus importants par rapport à leur capacité de remboursement. Continuez à lire pour mieux comprendre le fonctionnement du prêt hypothécaire privé ainsi que les risques qu’il peut présenter.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire privé?
Un prêt hypothèque privé est un prêt accordé par un prêteur privé qui n’est pas associé ou affilié à une institution financière traditionnelle. Le prêteur se réserve le droit de saisir la propriété financée en cas de défaillance de l’emprunteur.
Les sociétés de financement privé n’acceptent pas de dépôts du public et ne sont pas soumises à une réglementation bancaire stricte. Les conditions d’éligibilité au prêt privé sont plus flexibles. Selon Statistique Canada, la valeur des prêts hypothécaires résidentiels de prêteurs privés a atteint 47,9 milliards de dollars en 2020, soit une augmentation de 36,5% par rapport à 2019. Les prêteurs hypothécaires privés appliquent des taux d’intérêt plus élevés et une période de paiement plus courte que ceux offerts par les prêteurs traditionnels. Ils représentent une solution de financement à court terme avant de passer aux institutions bancaires habituelles.
Pourquoi opter pour un prêt hypothécaire privé?
Qui peut demander un prêt hypothécaire privé?
Le prêt hypothécaire privé est une alternative pour toute personne qui n’a pas pu contracter un prêt hypothécaire traditionnel en raison de sa situation financière compliquée.
Personnes ayant une mauvaise cote de crédit
Les personnes ayant un mauvais historique de crédit et un taux d’endettement élevé sont plus susceptibles de se tourner vers un prêt hypothécaire privé puisqu’elles sont considérées comme insolvables aux yeux des institutions financières traditionnelles.
Travailleurs autonomes
Le travailleur autonome peut rencontrer des difficultés en demandant un prêt hypothécaire auprès d’une banque, car celle-ci exige un revenu stable d’au moins deux ans. Cette situation touche notamment les jeunes travailleurs autonomes ainsi que les travailleurs dont le revenu est basé sur des commissions et des pourboires.
Nouveaux arrivants
Étant donné qu’Equifax et TransUnion collectent seulement des renseignements sur le dossier crédit au Canada, la demande des nouveaux arrivants pour obtenir des prêts hypothécaires peut être refusée. Toutefois, certains prêteurs traditionnels peuvent accorder un prêt en exigeant une mise de fonds plus élevée (par exemple, 35% chez la Banque Royale du Canada RBC).
Quels sont les types de prêteurs privés?
Les prêteurs privés les plus connus sont:
- Les particuliers: le prêteur privé personnel peut être un ami, un proche ou toute autre personne qui a choisi l’investissement hypothécaire comme moyen de gagner de l’argent. Les conditions de ce type de prêteurs sont généralement plus flexibles.
- Les entreprises privées: ce sont des sociétés ou des structures qui permettent d’accéder à des sommes importantes, mais avec des exigences moins flexibles que celles du premier type.
- Les syndicats: un groupe d’investisseurs qui font des placements privés à partir d’un placement commun.
- Les investisseurs immobiliers: ce sont des investisseurs qui ont un capital important pour accorder des prêts privés. Dans le cas de défaut de paiements de l’emprunteur, ils poursuivent la réalisation et l’amélioration du projet immobilier saisi.
Comment fonctionne le prêt privé?
La démarche à suivre pour obtenir une hypothèque privée ressemble à celle d’une hypothèque traditionnelle, sauf qu’elle prend moins de temps.
Le prêteur privé procède à:
- Demander une preuve de votre emploi et de vos revenus. De plus, il s’informe sur vos biens de valeur (véhicules, biens immobiliers, etc.) ainsi que sur les dettes correspondantes.
- Enquêter sur votre situation financière et sur votre capacité de remboursement. Il peut se servir d’un bureau de crédit (TransUnion ou Equifax) pour consulter votre dossier de crédit.
- Analyser la rentabilité de l’immeuble, vérifier l’équité de votre propriété et évaluer le risque de votre projet;
- Vérifier les critères d’admission. Chaque prêteur privé a ses propres critères pour accorder le prêt;
- Vous demander des frais de dossier;
- Si votre demande est acceptée, vous aurez une proposition qui inclut tous les éléments relatifs au prêt (le taux d’intérêt, la durée de remboursement, les montants mensuels à verser, etc.);
- La plupart des prêteurs privés proposent un service en ligne pour soumettre la demande et l’approuver en quelques jours.
Faire une demande de prêt privé
Quels sont les frais relatifs à un prêt privé?
Vous devez prévoir des frais supplémentaires avant de conclure le contrat du prêt hypothécaire:
- Frais juridiques: l’intervention d’un notaire ou d’un avocat est importante pour vous expliquer les clauses du contrat et vérifier sa conformité juridique.
- Frais d’étude: certains prêteurs privés facturent des frais pour l’étude de votre dossier;
- Frais de courtage: le courtier hypothécaire vous aide à obtenir un prêt aux meilleures conditions possible.
Quels sont les risques d’un prêt hypothécaire privé?
Avant de contracter un prêt privé, vous devez considérer les risques suivants:
Approbation basée sur le bien
Chez les prêteurs traditionnels, l’admissibilité de la demande dépend de la capacité des emprunteurs à rembourser le prêt alors que chez les prêteurs privés, la décision est axée sur la valeur de la propriété. La situation financière de l’emprunteur est un facteur secondaire. Ceci augmente le risque de céder la propriété au prêteur.
Taux d’intérêt plus élevés
Compte tenu du risque supplémentaire qu’ils encourent, les prêteurs privés imposent des taux d’intérêt plus élevés que les prêteurs habituels.
| Prêteurs bancaires | Prêteurs privés | |
| Taux d’intérêt moyen | 1,5% – 2% | 6% – 15% |
Comment trouver le meilleur taux hypothécaire?
Saisie immobilière
Les prêteurs privés peuvent saisir votre propriété plus rapidement que les institutions financières classiques si vous ne remboursez pas votre prêt à temps.
Recours judiciaire plus rapide
En cas de conflit, le prêteur privé peut intenter un recours judiciaire plus rapidement qu’un prêteur traditionnel.
Prêts à court terme
La durée de remboursement des prêts privés ne dépasse pas un ou deux ans. Les emprunteurs qui ne parviennent pas à obtenir un prêt bancaire traditionnel peuvent se retrouver dans un cycle de prêts hypothécaires privés à court terme avec des coûts élevés.
Prêts capitalisés à l’échéance
Dans le cas d’un prêt capitalisé à l’échéance, les paiements périodiques de l’emprunteur ne concernent que les intérêts, sans le montant du capital du prêt. Il n’y a généralement pas de durée ni de période d’amortissement. Tant que vous effectuez des paiements régulièrement, ce type de prêt peut courir indéfiniment.
Conseils pour faire face aux risques des prêts privés
Voici quelques conseils pour éviter le risque de confiscation de votre propriété et assurer le bon déroulement de votre prêt privé:
- Même si le prêteur privé accepte la demande d’un emprunteur ayant une mauvaise cote de crédit, assurez-vous d’améliorer votre dossier de crédit et de réduire votre taux d’endettement avant de déposer la demande. Vous pouvez, par exemple, obtenir un prêt pour consolider vos dettes afin d’améliorer votre situation financière.
- Consultez un avocat ou un notaire pour vous renseigner sur les obligations juridiques avant de signer le contrat;
- Assurez-vous que le prêteur privé est représenté par un courtier hypothécaire détenant un permis d’exercice de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ);
- Magasinez plusieurs offres de prêteurs privés avant de faire un choix. Vous devriez comparer différents taux d’intérêt et différentes conditions de remboursement.
Comment fonctionne une consolidation de dettes?
Dans quelles situations peut-on obtenir un prêt hypothécaire privé?
Mauvaise cote de crédit
Si vous avez de mauvais antécédents de crédit et que vous ne pouvez pas améliorer votre cote crédit à court terme, vous pouvez avoir recours aux prêteurs privés. Gardez à l’esprit que le prêt privé ne devrait pas compliquer votre situation financière afin d’éviter des problèmes financiers plus lourds comme la faillite personnelle.
Approbation rapide
Si vous êtes en quête d’une approbation rapide pour financer votre projet immobilier, le prêt privé est une excellente option, compte tenu de la flexibilité des critères requis et la rapidité du traitement de la demande.
Caractéristiques spécifiques
Les conditions offertes par les prêteurs privés peuvent être plus avantageuses que celles des prêteurs classiques pour certains emprunteurs.
Projets immobiliers à court terme
Il est recommandé d’opter pour le prêt privé pour les projets à court terme (moins de 2 ans) tels que:
- Achat de maison si vous n’êtes pas éligible à un prêt hypothécaire conventionnel avant 1 an;
- Projet de flip immobilier;
- Projet de lotissement;
- Achat de terrain pour la construction de plex;
- Investissement immobilier à court terme (rénovations, optimisation, flip de plex);
- Spéculation immobilière.
Services de courtier hypothécaire
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