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Comment calculer la valeur marchande d’une maison?

Le marché immobilier au Québec est en évolution continue. Les prix subissent des fluctuations importantes en fonction de plusieurs facteurs économiques et financiers. Certains propriétaires se basent sur l’évaluation municipale pour fixer leur prix de vente. Or, ce n’est pas toujours la meilleure stratégie, car il existe d’autres méthodes d’évaluation plus efficaces pour connaître la valeur marchande d’une propriété avant de vendre.

Le marché immobilier au Québec est en évolution continue. Les prix subissent des fluctuations importantes en fonction de plusieurs facteurs économiques et financiers. Certains propriétaires se basent sur l’évaluation municipale pour fixer leur prix de vente. Or, ce n’est pas toujours la meilleure stratégie, car il existe d’autres méthodes d’évaluation plus efficaces pour connaître la valeur marchande d’une propriété avant de vendre.

Qu’est-ce que la valeur marchande?

La valeur marchande représente le prix auquel une maison ou un immeuble se vendrait à une date donnée sur un marché libre en fonction de différents facteurs. Elle s’évalue en comparant le bien à vendre avec d’autres biens immobiliers vendus au cours des derniers mois et ayant des caractéristiques similaires.

On distingue plusieurs facteurs qui ont un impact sur la valeur d’une maison ou la valeur d’un immeuble :

  • Conditions du marché immobilier: disponibilité de propriétés mises en vente, tendance de la demande, taux d’intérêt du prêt hypothécaire, niveau des ventes sur enchères, etc.
  • Caractéristiques physiques: emplacement, superficie, nombre de pièces, état de la construction, présence de piscine, garage ou de cave, etc.

Pourquoi l’évaluation municipale ne reflète-t-elle pas la valeur réelle d’une propriété?

L’évaluation municipale est établie à des fins fiscales. La valeur de l’évaluation est déterminée 18 mois avant son entrée en vigueur et sert pour un rôle d’évaluation foncière de 3 ans. L’évaluation municipale ne prend donc pas en compte les changements encourus dans le marché immobilier.

Ainsi, la valeur marchande d’un bien immobilier peut dépasser l’évaluation municipale de plusieurs milliers de dollars. Toutefois, l’évaluation municipale demeure utile pour:

  • Déterminer les taxes de bienvenue;
  • Éviter les mauvaises surprises lors de la réception de votre prochain compte de taxes;
  • Prioriser de futures rénovations;
  • Acquérir un financement supplémentaire;
  • Évaluer la valeur globale d’actifs.

Comment augmenter la valeur de sa maison en 10 étapes

En quoi consiste la notion de valeur en immobilier?

La valeur en immobilier prend naissance suite à l’interaction de 3 éléments principaux: 

  • L’utilité: le bien en question doit répondre à un besoin et satisfaire un désir.
  • La rareté: la valeur marchande d’un immeuble ou d’une maison augmente selon la rareté de l’offre par rapport à la demande.
  • Le pouvoir d’achat: les prix des biens immobiliers devraient prendre en compte le pouvoir d’achat des ménages.

Le processus d’évaluation des évaluateurs agréés ou résidentiels

Si vous vous adressez à un évaluateur agréé ou résidentiel pour évaluer la valeur marchande de votre propriété, il suit le processus suivant avant de vous fournir un rapport complet:

  1. Collecte d’information
  2. Évaluation de l’immeuble
  3. Réconciliation de la valeur

1. Collecte d’informations

L’évaluateur commence par recueillir les informations concernant votre immeuble, votre quartier et votre terrain afin d’obtenir une vision globale de votre propriété.

2. Évaluation de l’immeuble

Il évalue votre propriété en se basant sur 3 approches (méthode de comparables, méthode du revenu et méthode du coût).

3. Réconciliation de la valeur

L’évaluateur agréé doit justifier son jugement sur la valeur marchande qu’il trouve la plus pertinente. Dans le rapport final, il doit également présenter la valeur marchande à la date d’évaluation ainsi que la procédure utilisée lors de l’utilisation des trois méthodes.

Les 3 méthodes d’évaluation immobilières reconnues au Québec

Les évaluateurs agréés ont recours à 3 méthodes d’évaluation reconnues au Québec:

  • Méthodes des comparables: utilisée pour évaluer presque toutes les maisons et les condos des particuliers.
  • Méthode du revenu: pour évaluer la valeur marchande des immeubles ayant des revenus locatifs.
  • Méthode du coût: destinée à l’évaluation des bâtiments à usage professionnel (industries, commerces, bureau, etc.).

1. Méthode des comparables

La méthode des comparables est fréquemment utilisée pour évaluer rapidement la valeur de la propriété. Son application est simple et sert comme une preuve directe de la valeur marchande à l’aide du marché immobilier.

La méthode des comparables consiste à repérer entre 3 et 10 immeubles comparables à l’immeuble en question. L’évaluateur commence par collecter et analyser les données du marché afin de choisir les propriétés comparables récemment vendues.

Ensuite, l’évaluateur doit réajuster les immeubles comparables afin que leurs caractéristiques et celles de la propriété sujette soient similaires. Par exemple, si une maison comparable est équipée d’une piscine alors que la vôtre non, il devra évaluer la valeur contributive de la piscine et la soustraire du prix de vente de votre maison.

En somme, la tâche principale de cette méthode consiste à estimer, à l’aide d’un facteur comparatif, la valeur contributive de différents attributs physiques afin de l’ajouter ou la soustraire à la valeur de la propriété sujette.

Une fois que cette procédure est appliquée, l’évaluateur calcule la moyenne pondérée des valeurs obtenues dans le but de déterminer la valeur marchande de la propriété en question. La méthode des comparables est la plus reconnue et utilisée par les tribunaux au Québec.

Elle sert généralement à évaluer les immeubles suivants:

  • Maisons unifamiliales;
  • Maisons en rangée;
  • Jumelés;
  • Condos;
  • Petits Plex de 5 logements et moins;
  • Terrains;
  • Etc.

2. Méthode du revenu

La méthode du revenu consiste à estimer la valeur marchande d’une propriété selon les revenus nets qu’elle produit compte tenu des conditions du marché à la date d’évaluation. C’est une méthode complexe qui se base sur des principes de finance et de mathématiques avancés et elle représente une preuve indirecte de la valeur.

Cette approche est également utilisée lorsqu’il n’y a pas suffisamment de comparables sur le marché. La valeur obtenue par la méthode du revenu doit être soutenue par une autre méthode d’évaluation. En pratique, il s’agit d’estimer les revenus nets de l’immeuble et de les diviser par un taux d’actualisation pour déterminer la valeur marchande. Les immeubles à revenus peuvent être des propriétés résidentielles, commerciales ou industrielles.

Cependant, les petits immeubles à revenus comme les duplex et les triplex sont généralement évalués selon la méthode des comparables ou selon une méthode mixte qui combine la méthode du revenu avec celle des comparables.

Voici les immeubles qui sont généralement évalués par la méthode du revenu:

  • Bloc à appartements;
  • Plex de 6 logements et plus;
  • Immeubles à bureaux;
  • Immeubles avec petits commerces locatifs;
  • Centres commercial;
  • Immeubles industriels locatifs;
  • Etc.

Méthode du coût

La méthode du coût est une autre méthode éprouvée en évaluation immobilière. L’évaluateur commence par évaluer la valeur du terrain. Puis, il calcule le coût de remplacement à neuf du bâtiment en y appliquant les différentes dépréciations (fonctionnelles, physiques et économiques).

Enfin, il détermine la valeur dépréciée du bâtiment et y ajoute la valeur des dépendances (par exemple, un garage, une remise, un pavillon de jardin, etc.). La valeur finale est la somme entre la valeur du terrain puis celle du bâtiment.

La méthode du coût n’est pas utilisée assez souvent, mais elle est intéressante pour évaluer certains immeubles particuliers tels que:

  • Constructions neuves;
  • Immeubles hors normes;
  • Bâtiments ayant une architecture spéciale;
  • Édifices n’ayant aucun comparable;
  • Bâtiments patrimoniaux;
  • Etc.

Pourquoi acheter au lieu de louer?

Différence entre une évaluation par un agent immobilier et un évaluateur

L’évaluation de la valeur marchande d’une propriété nécessite une expertise particulière. Grâce à leur connaissance du marché immobilier, les agents immobiliers peuvent aussi accomplir cette mission. Donc, pourquoi mandater un évaluateur plutôt qu’un courtier immobilier dont les honoraires sont moins élevés?

L’évaluation de la valeur d’un bien immobilier fait partie d’un ensemble de cours reçu par l’agent immobilier lors de sa formation de niveau collégial (AEC ou DEC). De son côté, l’évaluateur agréé doit suivre une formation plus longue et plus approfondie; un baccalauréat au niveau universitaire, un stage d’un an ainsi que des cours spécifiques de l’Ordre de déontologie.

C’est pourquoi l’évaluation de l’évaluateur est plus précise et plus onéreuse. De plus, l’évaluateur vous remet un rapport d’évaluation complet et officiel à la fin de sa mission, ce que les courtiers ne font pas.

Comment évaluer la valeur marchande d’une propriété?

Si vous souhaitez estimer la valeur marchande de votre propriété par vous-même ou à l’aide d’un courtier immobilier, voici quelques étapes simples à suivre:

  • Tenir compte de l’emplacement
  • Lister les attributs favorables
  • Étudier les comparables

Des courtiers en prêt hypothécaire à votre service

Pour tout transfert de propriété, il est important de vous faire accompagner par des courtiers hypothécaires. Il facilite l’obtention du prêt hypothécaire avec les meilleurs taux au Québec. Il vous propose également des solutions personnalisées pour toute la procédure de vente, d’achat ou de refinancement d’une hypothèque. Grâce à son expertise dans le marché immobilier, le courtier hypothécaire peut également vous aider à évaluer la valeur marchande de votre propriété.

Contactez un courtier hypothécaire au Québec

Marc-Olivier Tanguay

Diplômé en administration des affaires de l’Université Laval, Marc-Olivier Tanguay possède plusieurs années d’expérience dans le domaine du courtage. C’est donc avec plaisir qu’il met son expertise à votre service pour vous aider à dénicher le meilleur taux hypothécaire possible.

Détenteur d’un permis de l’AMF en matière d’assurance de personnes, il est également en mesure de vous aider à dénicher la meilleure assurance-vie pour vous et vos proches. Dans sa vie personnelle, il se définit comme un véritable passionné de sport, notamment de hockey. Polyvalent et organisé, Marc-Olivier a aussi la chance d’être l’heureux papa d’une petite fille.

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