Au Canada, le prêt hypothécaire est le moyen le plus populaire pour acheter une nouvelle maison. Étant donné que les paiements hypothécaires ont un impact sur la situation financière de l’acheteur à long terme, il est important d’examiner les différents types de prêts hypothécaires avant de faire un choix.
Qu’est-ce qu’une hypothèque?
Une hypothèque est un prêt pour financer l’achat d’une propriété qui est utilisée comme garantie pour ce prêt. Autrement dit, si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt à temps, le créancier peut saisir votre propriété.
Le montant du prêt est souvent élevé et son remboursement est effectué sur plusieurs années. Les paiements réguliers permettent de rembourser l’intérêt sur le prêt et le capital. Les taxes municipales et scolaires, l’assurance et d’autres frais peuvent être inclus dans les versements hypothécaires.
C’est quoi un refinancement hypothécaire?
Quels sont les différents types de prêts hypothécaires?
Plusieurs types de prêts hypothécaires sont offerts par les institutions financières au Canada (banques, sociétés de fiducie, coopératives d’épargne et de crédit, caisses populaires, etc.).
Prêt hypothécaire conventionnel
Le montant du prêt hypothécaire conventionnel ne doit pas dépasser 80% du prix d’achat de la maison. Vous devez avoir une mise de fonds d’au moins 20%. Vous pouvez choisir la fréquence de paiement (mensuelle, bimensuelle ou hebdomadaire).
Prêt hypothécaire subsidiaire
Le prêt hypothécaire subsidiaire vous permet d’obtenir jusqu’à 125% de la valeur estimée de votre propriété. Étant une hypothèque sur la valeur nette, vous pouvez emprunter de nouvelles sommes sans devoir enregistrer une nouvelle hypothèque ou débourser pour les services juridiques.
Prêt hypothécaire à rapport prêt-valeur élevé
La valeur de ce type de prêt hypothécaire s’élève à plus de 80% du prix de la propriété. Ainsi, vous pouvez verser une mise de fonds de moins de 5% du coût de l’habitation. Toutefois, le prêt hypothécaire à rapport prêt-valeur élevé nécessite une souscription à une assurance hypothécaire pour protéger le prêteur en cas de défaut de remboursement par l’emprunteur.
Prêt hypothécaire ouvert
Le prêt hypothécaire ouvert vous offre une période de remboursement flexible. Vous pouvez rembourser la totalité ou une partie de l’hypothèque à tout moment sans pénalité. Cependant, le taux d’intérêt de ce type de prêt est plus élevé que celui du prêt fermé.
Prêt hypothécaire fermé
Dans ce cas, il n’est pas possible de rembourser le prêt avant la date prévue. Les banques ne souhaitent pas mettre fin à l’hypothèque avant son échéance, car elles risquent de perdre les gains provenant des intérêts. C’est pourquoi vous devez payer des frais de pénalité si vous anticipez les paiements d’un prêt fermé.
Prêt hypothécaire à taux fixe
Un prêt hypothécaire à taux fixe vous permet de payer l’hypothèque avec le même taux tout au long de la période d’amortissement. Ce type de prêt est avantageux si le taux d’intérêt tend vers la hausse.
Prêt hypothécaire à taux variable
Certains créanciers proposent un taux d’intérêt variable qui prend en considération:
- Le taux directeur de la Banque du Canada;
- La fluctuation du marché financier;
- Le dossier de crédit de l’emprunteur et son risque d’insolvabilité.
Prêt hypothécaire à taux mixte
Le prêt hypothécaire à taux mixte se divise en deux parties: une partie basée sur un taux fixe et une autre sur un taux variable. Ce type de prêt permet de profiter de la baisse des taux d’intérêt en limitant l’impact de la hausse.
Prêt hypothécaire inversé
Le prêt hypothécaire inversé vous permet d’accéder à la valeur nette de votre habitation pour contracter un prêt basé sur la valeur globale de votre propriété. Il concerne principalement les personnes ayant déjà une maison et ayant remboursé leur crédit hypothécaire. Si la valeur de votre maison dépasse le solde du prêt hypothécaire, vous pouvez retirer le surplus de liquidités. C’est généralement un produit hypothécaire destiné aux personnes âgées. Ils peuvent emprunter jusqu’à 55% de la valeur totale de la maison.
Quel est le prêt hypothécaire maximum que je puisse me permettre?
Quel type de prêt hypothécaire choisir pour l’achat de votre maison au Québec?
Compte tenu des diverses options hypothécaires, il est judicieux de vous renseigner sur le contrat hypothécaire qui convient le mieux à votre situation financière à court et à long terme. Un courtier hypothécaire peut vous aider à faire le bon choix.
Mise de fonds limitée
Si vous avez une marge de fonds limitée, vous pouvez demander un prêt hypothécaire à rapport prêt-valeur élevé. L’assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) a permis à des millions de familles canadiennes d’acquérir une habitation avec une mise de fonds inférieure à 5%.
Situation financière stable
Si vous souhaitez avoir des paiements mensuels réguliers et que vous n’envisagez pas de vendre votre propriété dans un avenir proche, il est préférable de contracter un prêt hypothécaire fermé. D’ailleurs, c’est le type de prêt hypothécaire le plus fréquent au Canada.
Amélioration de revenus attendue
Si vous vous attendez à un salaire plus important, à un héritage ou à une vente d’un bien, un prêt hypothécaire ouvert est une bonne option pour conclure rapidement l’hypothèque sans pénalité.
Contrat hypothécaire personnalisé
Le prêt hypothécaire hybride vous permet de combiner différents types de prêts hypothécaires. Vous pouvez, par exemple, choisir un prêt fermé pour une période et un prêt ouvert pour une autre période dans laquelle vous serez en mesure d’effectuer un remboursement anticipé.
Situation financière incertaine
Dans ce cas, vous pouvez choisir un prêt hypothécaire convertible qui vous permet de changer le type d’hypothèque à une date ultérieure. Ainsi, vous avez une plus grande liberté pour faire le choix au cours du contrat.
Bon historique de paiements
Si vous disposez d’une bonne cote de crédit et que vous respectez les délais de paiements de vos dettes et de votre carte crédit, vous pouvez négocier un taux hypothécaire variable avec votre prêteur.
Comment améliorer sa cote de crédit rapidement?
Achat d’une maison ancienne
Si vous achetez une propriété ancienne, pensez à obtenir un prêt hypothécaire subsidiaire pour couvrir les dépenses de réparation et de rénovation sans avoir recours à nouveau crédit.
Qu’est-ce qu’une préapprobation hypothécaire?
Est-il possible de négocier le taux d’intérêt de son hypothèque?
Oui, vous pouvez négocier le taux d’intérêt de votre hypothèque avec l’aide d’un courtier hypothécaire. Il dispose de l’expertise pour négocier et vous décrocher le meilleur taux. Par exemple, il peut proposer le regroupement de plusieurs produits chez une même institution financière pour profiter d’une offre plus avantageuse.
Comment renégocier son prêt hypothécaire?
La période d’amortissement d’un prêt hypothécaire s’étend jusqu’à 25 ans, mais en réalité le terme est plus court, soit 3 ou 5 ans. À la fin de cette période, vous devez renouveler votre hypothèque ou rembourser ce qu’il reste. Avant l’échéance du terme, vous devez vous informer sur la tendance des taux hypothécaires dans le marché pour négocier un taux plus bas ou transférer votre prêt à un nouveau créancier.
Si vous voulez renégocier le taux avant la fin du terme, des frais peuvent s’appliquer. Plus l’échéance de l’hypothèque est éloignée, plus la pénalité sera élevée. Il est donc important de faire le calcul nécessaire. Pour que la renégociation soit opportune, la somme économisée suite à l’application du taux d’intérêt plus bas doit être supérieure aux frais du remboursement anticipé.
Facteurs décisifs pour l’approbation d’un prêt hypothécaire
Vous pouvez réserver et geler un taux hypothécaire au Québec jusqu’à 120 jours à l’avance
Au Québec, plusieurs institutions financières vous permettent de réserver et geler un taux hypothécaire avant de signer l’hypothèque. Magasiner d’avance le taux d’intérêt vous protège d’une éventuelle augmentation des taux au moment où vous renouvelez votre prêt hypothécaire.
Solutions de financement si votre banque vous refuse un prêt
Si votre banque refuse de vous accorder un prêt hypothécaire, il y a des alternatives intéressantes pour acheter une maison:
- Prêt privé: c’est une solution fréquente, car il n’exige pas les mêmes conditions que celle d’un prêt conventionnel.
- Balance de prix de vente: c’est la différence entre le prix demandé par le vendeur et la liquidité dont l’acheteur dispose pour acquérir la propriété. Le vendeur peut fournir une partie de la balance sous forme d’un prêt privé ou d’une hypothèque de deuxième rang.
- Co-emprunteur: si vous avez un proche tel qu’un parent dont la situation financière est stable, vous pouvez l’ajouter comme co-emprunteur pour soutenir votre demande de prêt.
- Garanties collatérales ou refinancement: utiliser une autre propriété avec une bonne équité en garantie collatérale vous facilite énormément l’acquisition d’une autre.
Services de courtier hypothécaire
Le courtier hypothécaire est votre allié incontournable pour obtenir le prêt hypothécaire qui s’adapte parfaitement à votre situation financière. Son expertise dans les transactions immobilières et sa connaissance du marché financier vous permettent d’obtenir le meilleur taux d’intérêt.
